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「古家が建ったままの土地を売りたい。解体して更地にしてから売るべき？」

「古家付きの土地を買いたいけど、解体は誰がやるの？費用は？」

古家付き土地の売買では「誰が解体するか」が最初の疑問です。答えは売買契約の条件によって決まります。この記事では売主・買主それぞれの立場から、正直に整理します。

「更地渡し」と「現状渡し」の違い

更地渡しの場合：売主が解体する

「更地渡し」の条件で売る場合、古家の解体は売主の責任・費用負担です。引き渡し日までに以下をすべて完了させます。

• 建物の解体・撤去
• 地中基礎・配管の撤去
• 門扉・ブロック塀など外構の解体（契約内容による）
• 建物滅失登記の完了

解体費用の目安

アスベストは1975年以前に建てられた建物に使われていることがあります。解体前に調査が必要で、含有が確認された場合は除去費用が加算されます。

解体のタイミングは「契約後」が基本

更地渡しでも、売買契約を結んでから解体するのが基本です。事前に解体してしまうと以下のリスクがあります。

• 売れなかった場合に固定資産税が上がる（建物があると住宅用地の軽減特例が適用される）
• 解体費用が先に出てしまい資金的な負担になる

契約後〜引き渡しまでの間に解体工事を済ませ、残代金で精算するのがスムーズです。

現状渡しの場合：買主が解体する

「現状渡し」で契約した場合は、古家の解体は買主の責任・費用負担です。引き渡し後に買主が自分で解体業者を手配します。

買主として確認すべきこと

• 解体費用の見積もりを事前に取っておく
• アスベストの有無を確認する（1975年以前の建物は特に注意）
• 残置物（家具・ゴミ・荷物）の処分は誰が行うか確認する
• 地中埋設物のリスクを考慮した上で価格交渉する

売主はどちらを選ぶべきか

「現状渡しなら解体費用が浮く」と思いがちですが、実際はそう単純ではありません。

• 買主が敬遠して売れにくくなる
• 「解体費用分を値引きしてほしい」と交渉される
• 結果的にトータルの手取りは変わらないことが多い

春日井市の実務では、更地渡しで売り出す方が早く・スムーズに売れるケースが多いです。特に個人の住宅用地として売る場合は、更地渡しが買主に安心感を与えます。

「解体費用負担」の交渉もできる

現状渡しで売り出されている土地でも、以下のような交渉は可能です。

• 「更地渡しにしてもらえれば買います」
• 「解体費用分（○○万円）を値引きしてください」

逆に売主側も「解体費用の一部を負担する代わりに、早期決済に応じてほしい」という交渉ができます。双方が納得できる条件を探ることが大切です。

まとめ

• 古家の解体は「更地渡し＝売主」「現状渡し＝買主」が基本
• 解体費用の目安は木造住宅で100〜200万円程度。アスベストが含まれると追加費用
• 解体のタイミングは売買契約後が基本。事前解体は固定資産税増加・資金負担のリスクあり
• 現状渡しは売主の解体費用が不要な一方、売れにくくなるデメリットがある
• 春日井市の実務では更地渡しが主流。早期売却につながりやすい
• 交渉次第で条件を変えることも可能。不動産会社を通じて進めることをおすすめ

解体するか・しないかの判断は、費用・税金・売却スケジュールを総合的に考える必要があります。一人で悩まず、まず相談してください。

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