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「父の判断能力が落ちる前に、整理したほうがいいかもしれない…」

春日井市神領町のご実家売却です。ご相談者は所有者様の奥様と娘様。登記名義人であるお父様は高齢で施設に入居中でした。「認知症などで判断能力が落ちたら、売却自体が難しくなるかもしれない」という危機感でのご相談でした。

JR神領駅徒歩圏の約100坪——でも「貸家付き」が課題

土地は約100坪・JR神領駅徒歩圏という非常に魅力的な立地。築50年以上の建物は解体更地渡し前提で進めることになりました。販売開始後は多くのお問い合わせをいただきましたが、最大の課題は敷地の一部に貸家があり借主様が住まわれていたことです。売却のためには立退きが必要で、立退きが成立しなければ「土地としての一体利用」という価値自体が大きく下がる状況でした。

時間をかけた丁寧な交渉——円満な退去合意

借主様にも生活があります。無理に進めることはできません。時間をかけながら「どうすれば円満に整理できるか」を意識して丁寧に調整を進めた結果、借主様にもご理解いただき円満な形で退去いただけることになりました。これが今回の最大のポイントでした。その後、賃貸マンション建築を予定する法人様にご購入いただきました。神領駅周辺は賃貸需要も高いエリアのため、マンション用地としても高く評価いただけました。

「認知になる前に動く」視点は今後さらに重要

「まだ元気だから大丈夫」と思っていたら急に判断能力が落ちてしまい、売却も何も進められなくなるケースが増えています。そうなると成年後見・家族間調整・売却制限など一気に手続きが複雑になります。「まだ判断できるうちに整理する」という視点は今後さらに重要になります。

この事例から学べること

• 「認知症になる前に動く」は最も重要な判断タイミング——判断能力が失われると売却が法的に制限される。まだ動ける今のうちに相談することが選択肢を守る
• 貸家付き土地は立退き交渉が成否を分ける——立退きを丁寧に進められるかどうかで土地としての価値・買主層・売却価格が大きく変わる
• JR駅徒歩圏の土地は賃貸マンション用地としてのニーズがある——住宅用地だけでなく賃貸マンション用地としての需要も検討することで買主層が広がる
• 高齢者名義の不動産は「問題化してから」ではなく「まだ動けるうち」に相談する——相続・施設入所・認知症は突然訪れる。早めの相談が最も多くの選択肢を残す

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