初めて売却される方へ
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初めての不動産売却を
ご検討の皆様へ
不動産の売却は、人生で何度も行なうものではありません。初めてでも、経験者でも、いざ不動産売却に臨む際にはわからないことだらけ。愛知県春日井市で不動産売却をお手伝いする春日井シティ不動産が、不動産売却の基礎をわかりやすくご案内します。売却方法の種類から売却時にかかる費用、売却前にそろえておくべき書類まで掲載しておりますので、ぜひご参考ください。
仲介売却と不動産買取の違い
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
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不動産会社が買主様を募り、売買を成立させる売却方法です。仲介の場合、買主はおもに個人となります。 不動産会社は売主様と買主様の間に入り、取引のさまざまな条件等の調整を行ない、取引を成立させます。 |
不動産買取 |
不動産買取では、不動産会社が買主となります。 査定価格に売主様が納得すれば、直接その不動産会社が不動産を買い取ります。 |
不動産会社と結ぶ
媒介契約の種類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 媒介契約種別 | 複数社との契約 | 売却活動の報告頻度 | レインズへの登録 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | なし | 任意 | 無期限 （通常3ヵ月） |
| 専属専任媒介契約 | ☓ | 1週間に1回以上 | 媒介契約締結日 から5日以内 |
3ヵ月 |
| 専任媒介契約 | ☓ | 2週間に1回以上 | 媒介契約締結日から 7日以内 |
3ヵ月 |
不動産の売却時にかかる費用や
税金がどれくらいかご存知ですか？
不動産を購入するときと同様、売却時にも諸費用がかかります。ローンの残債、引越し費用、不動産会社に支払う仲介手数料などさまざまな経費が必要です。
また、不動産売却時には税金も発生します。税金については、不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化するため、売主様にとっては大変煩雑に感じるかもしれません。どのような費用が必要なのかを事前に確認し、最終的に手元に残るのがどれくらいなのか、計画的に売却を進めましょう。
不動産売却にかかるおもな費用
| 仲介手数料 | 不動産会社と仲介契約を結んで買主様を探す仲介売却では、不動産会社が売買のサポートをするため、売買契約成立後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。 | 登記費 | 登記されている不動産の住所が住民票や印鑑証明書の現住所と異なっている場合には、住所変更登記が必要となります。 法律や不動産の専門知識を要する登記は、一般的に司法書士に依頼します。その場合、司法書士への報酬も必要です。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 不動産売却の際には、抵当権の抹消登記が必要です。 法律や不動産の専門知識を要するため、一般的に司法書士に依頼します。その場合、司法書士への報酬も必要です。 |
ローン返済費 | 売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、残債を返済しなければなりません。また、一括返済する際には、金融機関に手数料を払う必要があります。 事務手数料は金融機関や利用する窓口によって異なります。数千円から数万円が目安です。 |
| 引越し費・処分費 | 住んでいる家を売却した場合、引き渡しまでに退去＝引越ししなくてはなりません 2月・3月は引越しの繁忙期であるため、引越し業者の費用が割高になる傾向があります。 また、引越しの際に出た不用品を処分するための費用も必要です。 |
不動産売却には、
さまざまな税金がかかります
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼る印紙にかかるものです。印紙税の額は、不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。 契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超〜1億円以下の場合は60,000円です。 |
登録免許税 | 不動産売却時の名義変更(不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。 登録免許税の額は登記の種類によって税率が異なり、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額×2%」となります。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産会社へ支払う仲介手数料や、司法書士への報酬、融資を受けたときの手数料など、それぞれに消費税がかかります。 | 住民税・復興特別所得税 | 不動産売却によって利益が出た場合、「譲渡所得」として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられます。 なお、平成23年からの25年間は、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした「復興特別所得税」も加わっています。 |
仲介手数料には上限があります
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5%以内 |
| 200万円以上400万円以下 | 取引額の4%以内+2万円 |
| 400万円以上 | 取引額の3%以内+6万円 |
※別途、消費税がかかります
「契約不適合責任」とは？
不動産を売却・引き渡したあとに買主様が気付いた建物の瑕疵に対して、売主様が一定期間責任を負うというものです。売却前に通知していなかった内容が対象となります。
雨漏りやシロアリ被害、耐震基準を満たしていないなどの「物理的瑕疵」、近所で騒音・振動がある、近所にゴミ屋敷があって悪臭が漂っているなどの「環境的瑕疵」、また、建物内で自殺や他殺・事故があった、近所に暴力団事務所や火葬場などがあるなどといった「心理的瑕疵」の3つに分けられます。
PICK UP!
不動産売却に必要な書類
書類をそろえるのには時間がかかることがあります。早めにご準備を整えられるよう、以下に必要書類を記載しました。必要書類の中には、価格などの条件交渉の際に有利になるものもございます。交渉はできるだけスムーズに行なうのがポイントですので、住まいに関わる書類は日頃からまとめて保管しておくのがおすすめです。
| 身分証明書、実印、 印鑑証明書、住民票 |
登記済権利書または登記識別情報 | |
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売主様ご本人の確認書類です。親子やきょうだい、ご夫婦など、物件が共有名義となっている場合は共有者全員のものが必要となります。 住民票や印鑑証明書などには有効期限があり、発行から3ヵ月以内のものを使用します。印鑑証明書、住民票は市区町村の窓口で取得してください。 |
登記済権利書または登記識別情報 |
法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する重要な書類です。 売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報をご準備ください。司法書士など、資格者代理人に依頼することも可能です。 |
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固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図・境界確認書 | |
|---|---|---|
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固定資産税の納税額の確認や、移転登記等に必要な登録免許税の算出に用いる書類です。こちらは最新のものをご準備ください。 お手元にない場合は、市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。 |
土地測量図・境界確認書 |
境界線が明確でないと、購入後のトラブルになりかねません。もしも、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。 土地測量図は法務局で取得できますが、境界確認書は公的に保管されているわけではありません。紛失している場合は、測量した会社に問い合わせてみましょう。測量した会社が不明な場合は、再度、測量する必要が出てきます。 |
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建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・ 工事記録書等 |
マンションの管理規約、 または使用細則などマンションの維持費等の書類 |
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一戸建ての売買において必要となります。その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。物件の維持管理や将来のリフォームにおいて非常に有益であるため、買主様からの信頼度アップに効果的だといえるでしょう。 もし、紛失してしまっている場合には、市区町村の窓口で「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。 |
マンションの管理規約、 または使用細則など マンションの維持費等の書類 |
マンションの売却にあたっての必要書類です。売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましいでしょう。 書類はマンションの管理会社が保有しており、仲介会社が手配してくれます。仲介会社にご確認ください。 |
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耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書等 |
その他の書類 | |
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建築基準法では耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前の古い物件を売却する際は、耐震診断報告書などの提出が求められるケースもあります。 「書類がないと売却できない」というものではありませんが、トラブル回避のためにもご準備いただくほうがよいでしょう。 |
その他の書類 |
地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など、物件の構造などを客観的に示すデータは、買主様にとって物件選択の決め手となる場合があります。 また、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告なども有効な物件情報です。売買契約書を紛失してしまった場合には、購入した不動産会社にコピーをもらうなどして対応できます。 |
家を売却するのは「誰かが家を買う」ということ
不動産を購入するというのは、多くの人にとって一生に一度二度、あるかないかという大きなイベントです。売る側は「できるだけ高く売りたい」「なるべく早く売りたい」などの希望で売却に臨みますが、買う側は、これからの人生を過ごす拠点としてたくさんの物件を比較し、慎重に・詳細に吟味しています。
とはいえ、売主様にも、売却に至ったさまざまなご事情がおありでしょう。買い替えや住み替えなどといった計画的売却、または、債務返済や離婚、相続など突然の売却かもしれません。売る人・買う人の背景、ご希望にマッチした最適な売却方法を選択することで、両者が満足できる不動産売却が実現するでしょう。
「売る側」にも「買う側」にも、
理由があります
| 家を売却したい理由 | 家を買いたい理由 | |
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家を買いたい理由 |
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