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「実家の親と同居することになって今の家を売りたいんですが、住宅ローンがまだ4,000万円ほど残っていて…売れるんでしょうか？」

結論：住宅ローンが残っていても売却はできます

売却の際は買主から受け取る売買代金をそのままローン返済に充てる形になります。決済時に買主から振り込まれる残代金を借入銀行に直接振り込み、その場でローンを完済します。これにより住宅ローンの返済と所有権移転が同時に完了するため、あらかじめ自分で全額を用意して完済しておく必要はありません。

売却の流れ——6つのステップ

1. まず不動産会社に査定を依頼して現在の市場価格を把握します。
2. 査定結果をもとに売出価格を決定します。
3. 不動産会社を通じて広告・ネット掲載などで買主を探します。
4. 買主が見つかったら売買契約を締結し、手付金（売買代金の約1割）を受け取ります。
5. その後引渡しに向けてローンを借りている銀行に「売却してローンを完済したい」旨を伝え必要書類を整えます。
6. 引渡し日に買主から残代金を受け取り住宅ローンを完済。抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に行い完了です。

注意点：売価がローン残高を下回った場合

もし売却価格がローン残高より低い場合は、不足分を自己資金で用意しなければなりません。ローン残高4,000万円に対して売却価格が3,800万円なら200万円を手出しする必要があります。この不足分が用意できないと抵当権が外せないため売却が進められません。売り出し前にローン残高と市場相場を確認しておくことが重要です。

売出価格の目安——3ヶ月反応がなければ見直しを

希望価格で売り出すのは悪いことではありません。ただし市場相場から大きくずれていると買い手がなかなか現れず長期化するリスクがあります。目安は3ヶ月程度。反応がなければ値下げを検討しながら市場の反応を見て柔軟に対応することが大切です。希望と現実のバランスを冷静に見極めましょう。

この相談から学べること

• 住宅ローンが残っていても売却は可能——売却代金でローン完済する流れが一般的——先に完済してから売る必要はない。決済と同時に完済する形が通常
• 売価がローン残高を下回る場合は自己資金で補う必要がある——事前確認が必須——「残高＞売却価格」のケースでは手出しが発生する。売り出し前に確認しておく
• 売り出し後3ヶ月反応がなければ価格見直しのサイン——希望価格にこだわりすぎず市場反応を見ながら柔軟に調整することが成約への近道
• 銀行への早めの連絡が大切——売却が決まってから慌てないように——ローン完済の手続きには書類準備期間が必要。売買契約後すぐに連絡を入れることが重要

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