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「もう返済が厳しくて…どうしたらいいか分からないんです」

春日井市内のマンション任意売却事例です。自営業を営むA様は事業状況が厳しくなり住宅ローンを5ヶ月滞納。銀行から督促状も届いており、このまま放置すれば差押え・競売へ進む可能性が高い状況でした。

ローン残高2,000万円・相場1,600万円——普通には売れない

当時の状況を整理するとローン残高約2,000万円に対して市場相場は約1,600万円前後。仮に相場で売れても約400万円不足します。住宅ローンを完済できなければ抵当権を外してもらえないため、普通の売却ができない状況でした。A様には追加資金を用意できる状況もありませんでした。

「任意売却」——競売より有利な整理方法

そこで進めることになったのが任意売却です。ローンを完済できない場合でも債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。競売になると一般的に市場価格より安く売却されるケースが多く、強制的に進行・スケジュール調整が難しい・精神的負担も大きいというデメリットがあります。今回は既に債権がサービサー（債権回収会社）へ移っていたため、まず債権者へ「任意売却で進めたい」という方針を説明し承諾を得るところから始めました。

高値スタート→段階的価格調整→1,650万円で成約

当社は1,600〜1,700万円が現実的な価格帯と判断していましたが、債権者側の意向で当初2,000万円でスタート。相場とかけ離れた価格では市場が動かず、債権者への報告・交渉を重ねながら1,900万円→1,750万円→最終的に1,650万円へ段階的に調整。このあたりで反響が増え、マンションを気に入っていただいた買主様が見つかり成約となりました。相談から決済まで約1年2ヶ月の長期戦でしたが競売を回避できたことが最大の成果でした。

「もっと早く相談していれば」——早めの相談が選択肢を守る

任意売却をしても残債務がゼロになるわけではありません。売却後の残債務については債権者と返済方法を調整していく必要がありました。ただ「競売で一方的に処理される」よりは現実的な整理ができた案件でした。住宅ローン滞納相談では「もっと早く相談すればよかった」という言葉を多くの方からいただきます。滞納が進むほど選択肢は減ります。「返済が厳しくなった」と感じた段階での早めの相談が重要です。

この事例から学べること

• ローン残高が相場を上回っていても任意売却という出口がある——競売より高く・自分のタイミングで・プライバシーを守りながら売却できる可能性がある
• 「競売になる前に動く」ことが最も選択肢が多い——差押え・競売が始まると選択肢が急激に減る。督促状が届いた段階ですぐ相談することが重要
• 任意売却は「市場が動く価格まで調整する」ことが成功のカギ——債権者の希望価格と市場価格のズレを説明し段階的に調整することで成約につながる
• 任意売却は残債がゼロになる制度ではない——その後の返済計画まで含めて整理が必要——売却後の残債務については債権者と現実的な返済方法を協議することが必要

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