春日井シティ不動産のブログのページです。

―“高く売れると思っていた不動産”が売れ残るケース―

「そんなに安いんですか？」

不動産査定をしていると、
時々こう言われることがあります。

売主様としては、

• 昔高く買った
• 近所で高く売れていた
• ネットで高そうだった

という感覚があるため、

「もっと高く売れるはず」

と思われることも少なくありません。

ただ実際には、

“査定価格”

と

“実際に売れる価格”

には、
差が出ることがあります。

「査定価格」は、“売れる保証価格”ではない

まず大前提として、

不動産会社の査定価格は、

「この価格なら絶対売れる」

という意味ではありません。

多くの場合、

• 周辺相場
• 成約事例
• 現在の市場状況

などをもとに、

「売れるであろう目安」

として算出します。

不動産の価格は、

定価が決まっている商品

とは違い、

「買手がいて初めて成立する価格」

です。

つまり、

「欲しいと思う人がいるか」

が非常に重要です。

一括査定サイトの普及で、“高すぎる査定”も増えている

最近は、

インターネットの不動産一括査定サイトを利用される方も増えています。

複数の不動産会社へ一度に査定依頼できるため、
便利な仕組みではあります。

ただ一方で、

不動産業者が、まずは

「媒介契約を取りたい」

という目的から、

相場とかけ離れた高い査定価格を提示するケースも、
実際にはあります。

売主様としては、

「一番高く売れる会社にお願いしたい」

と思うのが人情です。

ただ問題は、

“その価格で本当に売れるのか”

です。

高く査定されることと、高く売れることは違う

実際には、

最初だけ高値で売り出し、

• 問い合わせが来ない
• 長期間売れ残る
• 何度も値下げする

というケースも少なくありません。

すると、

結果的に、

「最初から適正な価格帯で出したほうが良かった」

となることもあります。

「相場」とは、“実際に売れている価格帯”のこと

ここは、
誤解されやすい部分です。

不動産でいう「相場」は、

単純な平均価格ではありません。

実際には、

“市場で売買が成立している価格帯”

のことです。

例えば、

同じエリアでも、

• 駅距離
• 土地形状
• 接道条件
• 日当たり
• 築年数
• 駐車場条件
• 周辺環境

などによって、
成約する価格は変わります。

“まったく同じ条件の不動産”

は、一つとしてありません。

条件の良い物件は「相場の上限」に近づく

例えば、

• 駅近
• 地形が良い
• 人気エリア
• 築浅
• 条件が整っている

物件は、

相場の中でも、
上限に近い価格で売れることがあります。

逆に、

• 不整形地
• 接道条件が弱い
• 駐車場不足
• 老朽化

など、
条件が弱い場合は、

相場の下限寄りになることもあります。

そしてその間に、

“一般的な条件の物件”

の価格帯があります。

ここがボリュームゾーンです。

つまり、

「相場より高い・安い」

というより、

「相場の幅の中でどの位置にあるか」

を考えるほうが、
実際の市場に近い感覚です。

不動産価格には、「予測しやすい要素」と「読みにくい要素」がある

不動産価格には、

ある程度予測しやすい要素があります。

例えば、

• 周辺取引事例
• エリア需要
• 駅距離
• 建物状態
• 土地条件

などです。

一方で、

• 売出タイミング
• 金利動向
• 景気
• 買主との縁
• その時の市場心理

など、

“読みにくい要素”

もあります。

だから不動産は、

「絶対この価格で売れる」

と言い切りにくいところがあります。

“地域で実際に取引している経験”が重要になる

不動産は、

机上データだけでは分からない部分があります。

例えば、

• 「このエリアは最近動きが鈍い」
• 「この価格帯は今反応が良い」
• 「この条件なら法人需要がある」
• 「この立地は若い世代に人気」

など、

実際に地域で取引を重ねているからこそ、
見えてくる感覚があります。

だから私は、

単に「高く査定する」より、

「市場でどう見られるか、適正価格としていくらなのか」

をご理解いただける査定をを大切にしています。

最近は、“家余り時代”の影響も出始めている

特に最近は、

• 人口減少
• 高齢化
• 空き家増加

によって、

「どんな物件でも売れる時代」

ではなくなってきています。

春日井市でも、

• 人気エリア
• 駅近
• 条件が良い土地

は比較的動きます。

ただ一方で、

• 古い団地
• 郊外住宅地
• 需要が弱いエリア

は、
価格だけでは動かないケースも増えています。

「高く売りたい」は当然。買主が「安く買いたい」も当然

不動産は、
人生の中でも大きな資産です。

売主が

「少しでも高く売りたい」

と思うのは当然ですが、

買主も

「少しでも安く買いたい」

と思っています。

例えば、

売主にとって

• 親が建てた家
• 思い出のある実家
• 苦労して買った土地

でも、

買主側は、

「今の市場価値」

をしっかり見極めて買うかどうかの判断をします。

「高く出して様子を見る」は王道パターン

とは言え、少しでも高く売るための工夫は必要です。

最初に少し高めで売り出して、
市場反応を見る。

これは普通にあります。

ただ問題は、

「買手の問い合わせがまったくないのに、いつまでも価格を下げない」

ケースです。

すると、

• 長期売れ残り
• “売れない物件”イメージ
• 値下げ幅拡大

につながることがあります。

取引成立させるために大切なこと

実際の売却では、

「自分がいくらで売りたいか」

だけではなく、

「買手がどう見ているか」

を理解することが大切です。

そのためには、

• 周辺相場
• 成約事例
• エリア需要
• 土地条件
• 建物状態

を、
冷静に見る必要があります。

そしてその中で、

「相場のどの位置にある不動産なのか」

を見極めることが重要です。

春日井市でも、“売れる物件”と“苦戦する物件”の差が広がっている

最近の現場感覚としても、

“二極化”

はかなり感じます。

例えば、

• 駅近
• 地形が良い
• 人気学区
• 条件が整った土地

は、
比較的早く決まります。

一方で、

• 空き家放置
• 駐車場不足
• 不整形地
• 古い住宅地

などは、
価格調整が必要になるケースも増えています。

まとめ

不動産の価格は、

「売主の希望価格」

だけでは決まりません。

実際には、

• 市場需要
• エリア性
• 条件
• タイミング

など、
さまざまな要素で決まります。

そして不動産には、

“まったく同じ条件の物件”

が存在しません。

だからこそ、

単なる「高い・安い」ではなく、

「市場でどう評価されるか」

を冷静に見ることが重要です。

特にこれからの時代は、

“どこでも売れる”

ではなく、

“選ばれる不動産”

と、
そうでない不動産の差が、
さらに広がっていくと思います。

だから私は、

単に高い査定価格を提示するのではなく、

「実際に市場でどういうニーズがあるか」

それをふまえて

適正な価格をお伝えすることを

を大切にしながら、
ご提案するようにしています。

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