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土地には地域ごとに「坪単価」の相場があります。「〇〇町は坪40万円くらい」「△△町は35万円くらい」という感じですね。

でも、実際の土地売却は単純に「坪単価×土地面積」では決まりません。

同じ地域でも、相場より高く売れる土地もあれば、価格を下げてもなかなか買い手が見つからない土地があります。

その違いのひとつが、「その土地を欲しい人がどれくらいいるか」です。

では、春日井市の同じような地域に「50坪の土地」と「200坪の土地」があった場合、どちらが売りやすいのでしょうか。

結論：一般的な住宅地なら50坪前後の方が売りやすい

50坪と200坪の土地を「売りやすさ」で比較するなら、春日井市の一般的な住宅地では、私は50坪前後の土地の方が売りやすいと考えます。

理由はシンプルです。

土地を購入してマイホームを建てたい個人の方にとって、50坪前後は住宅の計画を立てやすく、土地の総額も200坪の土地に比べて抑えやすいからです。

なぜ50坪前後の土地は売りやすいのか

春日井市でマイホームを建てる場合、たとえば次のような希望があります。

• 2階建ての3LDK・4LDKを建てたい
• 駐車場を2〜3台確保したい
• 庭や外構にもある程度のスペースがほしい

こうした一般的な戸建住宅を考えたとき、40〜50坪程度の土地は比較的計画しやすい広さです。

つまり50坪前後の土地は、200坪の土地と比べて「買える人・欲しい人の母数が多い」。

不動産は、欲しい人が多ければ価格競争も起きやすくなります。

これが、50坪前後の土地が比較的売りやすい理由です。

200坪の土地は売れにくいのか？

では、200坪以上ある土地は売れないのでしょうか。

もちろん、そんなことはありません。

ただし、50坪の土地とは買い手が変わる可能性が高いと考えた方がいいでしょう。

たとえば、次のような買い手が考えられます。

• 建売住宅を計画する不動産会社・住宅会社
• 複数区画の住宅用地として検討する事業者
• 事務所・店舗などの事業用地を探している法人
• 駐車場・資材置場などとして利用したい事業者

広い土地は「需要がない」のではなく、一般の住宅購入者だけを相手にしていると買い手が限定されやすいということです。

200坪だから「坪単価×200坪」で売れるとは限らない

ここは土地査定で誤解されやすいところです。

仮に周辺の50坪程度の住宅地が坪40万円で取引されているとしても、

40万円 × 200坪 ＝ 8,000万円

だから200坪の土地も8,000万円で売れる、とは限りません。

8,000万円の土地を一宅地として購入して自宅を建てる人は限られます。

一方、住宅会社や不動産会社が購入する場合は、その土地を購入した後にどのように利用・販売できるのかを考えます。

その際には、土地代だけでなく、測量・造成・道路・上下水道・擁壁・解体などの費用が必要になることもあります。

そのため、広い土地ほど周辺の坪単価だけでは適正価格を判断しにくいのです。

広い土地は「分けて売る」という方法もある。ただし注意が必要

200坪ある土地なら、「50坪程度に分けて売れば、買いやすくなって高く売れるのでは？」と考える方もいると思います。

確かに、土地の形状や道路条件などによっては、土地を分けることで一宅地あたりの総額を抑え、買い手を見つけやすくできるケースがあります。

ただし、「広い土地は分けて売ればいい」と単純には考えない方がいいです。

また、土地を分ける場合には宅建業法だけでなく、次のような条件も確認します。

• 接道：分けた土地がそれぞれ道路に適切に接するか
• 間口・形状：建物を配置しやすい土地になるか
• 上下水道：各区画への引込みが可能か
• 高低差・擁壁：造成工事などが必要にならないか
• 都市計画・用途地域：希望する利用方法が可能か
• 開発許可など：土地の規模や計画によって必要な手続きがないか

分けることで土地全体の価値が上がる場合もあれば、逆に使いにくい土地を作ってしまう場合もあります。

そのため広い土地では、一括で売る・一部だけ売る・不動産会社などの事業者へ売るといった方法を比較してから判断することが重要です。

土地の一部だけを売却する考え方については、「全部売る前に『一部だけ売る』という選択肢」でも詳しく解説しています。

土地の売りやすさは「広さ」だけでは決まらない

今回は土地の広さに注目していますが、実際の査定では面積以外にも多くの条件を確認します。

• 土地の形：整形地・旗竿地・変形地など
• 接道状況：道路幅員・接道方向・間口など
• 高低差・擁壁：造成や擁壁工事の必要性
• 上下水道：引込み状況や追加工事の有無
• 古家：建物を残して売るか、解体するか
• 境界・越境：測量や隣地との確認が必要か
• 用途地域など：建てられる建物や利用方法
• ハザードマップ：浸水などの災害リスク
• 周辺の成約事例：実際にいくらで売れたか

同じ50坪でも、きれいな整形地と旗竿地では買い手からの評価は変わります。

同じ200坪でも、住宅用地として利用しやすい土地と、接道や高低差などに問題がある土地では、売り方も査定価格も変わります。

春日井市の土地売却では「誰が買う土地なのか」を考える

土地を高く売るというと、「できるだけ高い坪単価を付けること」と考えがちです。

でも実際の売却では、それ以上に「この土地を一番高く評価してくれる買い手は誰なのか」を考えることが大切です。

これはあくまで一例ですが、土地によって最も高く評価する買い手は違います。

だから私は、土地査定で「坪いくらです」と数字だけを出すのではなく、その土地を誰が買うのか、その価格で本当に買える人がいるのかまで考えることが大切だと思っています。

50坪と200坪、結局どちらが高く売れる？

「売りやすさ」だけでいえば、一般的な住宅地では50坪前後の土地に分があります。

しかし、200坪だから価値が低いわけではありません。

広い土地には広い土地なりの買い手と売り方があります。

30坪でも、50坪でも、200坪でも、重要なのは「広い・狭い」だけで判断するのではなく、その土地の条件と需要を見極めることです。

土地の価値は「坪単価×面積」だけでは決まりません。

その土地を必要としている買い手に、どのような方法で届けるかによって売却結果は変わります。

まとめ

• 春日井市の一般的な住宅地では、50坪前後は個人の住宅需要と合いやすく、比較的売りやすい
• 200坪以上の土地は売れないのではなく、住宅会社・不動産会社・法人など買い手が変わることがある
• 広い土地は「周辺坪単価×面積」だけでは適正価格を判断しにくい
• 土地を複数区画に分けて売る場合は、宅建業法上の問題を含め事前の確認が必要
• 面積だけでなく、接道・形状・高低差・上下水道・境界・法令制限なども価格に影響する
• 大切なのは「この土地を一番評価する買い手は誰か」を考えて売却方法を決めること

春日井市で広い土地・売りにくそうな土地をお持ちの方へ

「土地が広すぎて売れるのか分からない」

「相続した土地を全部売るか、一部だけ残すか迷っている」

「不動産会社から提示された坪単価が妥当なのか分からない」

こうした場合は、価格だけを見るのではなく、一括で売る場合・一部を売る場合・事業者へ売る場合などを比較してから判断することをおすすめします。

春日井シティ不動産では、春日井市で20年以上不動産売買に携わってきた経験をもとに、土地の形状・道路・法令制限・周辺の成約事例などを確認し、その土地に合った売却方法をご提案しています。

まだ売却すると決めていない段階でも構いません。

「この土地なら、誰が買い手になりそうか？」

そこから一緒に整理します。

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