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「この土地、建物が建てられないんですが…売れるんでしょうか？」

春日井市出川町にある約300坪の土地の売却相談です。最大の特徴は市街化調整区域で建物建築ができないという点でした。一般住宅用途では検討対象から外れてしまうため「こんな土地、売れませんよね？」という半ば諦めのお気持ちでご相談いただきました。

建築不可でも「誰かのニーズに合う土地」かを考える

「万人に売れるか」ではなく「必要とする人がいるか」が重要です。建物を建てられなくても、資材置場・車両置場・トラック駐車場など「建物を必要としない用途」なら十分ニーズがある土地です。現地確認を踏まえ、今回はそうした事業用途に目線を切り替えて販売活動を進めました。

当初は反響なし——転機は「知人からの一本の情報」

とはいえ実際の販売活動は簡単ではありませんでした。調整区域・建築不可という条件では、広告を出しても「誰でも欲しい土地」にはなりません。当初はほとんど反響がない状態が続きました。そんな中、知人から「この辺りでトラック用地を探している会社がある」という情報をいただきました。不動産は広告だけでなく、人づての情報から動くことが本当に多いです。

ニーズは合ったが「事務所が建てられない」という壁

その会社の社長様へ土地をご紹介したところ「ちょうど希望エリア内」とのことで一気に話が進み始めました。ただ買主様は当初「事務所も建てられる土地」を希望されており、建築不可という条件はやはり気にされていました。最終的には「駐車場機能はこの土地で確保・事務所は別で探す」という形に方向転換することで現実的な活用方法が見えてきました。

土地条件・利用制限・道路条件を踏まえた価格調整で合意

前面道路がやや狭いという課題もあり、大型車利用では道路条件の確認が重要でした。これらをすべて踏まえて価格調整を行い、最終的には売主様・買主様双方が納得できる条件で売買契約が成立しました。買主様にとっても希望エリア内でまとまった300坪を比較的良い条件で取得できた案件でした。売主様にとっては「長年どうしようか悩んでいた土地」がようやく整理できた形となりました。

この事例から学べること

• 「建築不可の調整区域＝売れない」ではない——用途を変えれば動くケースがある——住宅用途には向かなくても資材置場・車両置場・トラック駐車場など事業用途に合う土地は需要がある
• 広告だけでは動かない土地は「人脈・業種ネットワーク」が成約を生む——今回も人づての情報がなければたどり着けなかった
• 「建築不可」を正直に伝えながら「できる用途」を整理することが重要——制約を隠さず、その土地でできることを具体的に示すことが買主の判断を助ける
• 「この土地は何向きか」を整理することが、長年売れなかった土地を動かすカギ——条件が合う人にとっては十分価値がある土地が、合わない人に向け続けると永遠に動かない

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