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「階下から水漏れしていると言われた。でも自分の部屋に異常はない。これって自分の責任なの？」

築年数の経ったマンションでは、こうしたトラブルが突然起きることがあります。この記事では、実際に起きた水漏れトラブルをもとに、責任の所在・保険の重要性・そして売却時の告知義務まで正直にお伝えします。

実際に起きた水漏れトラブルの事例

お客様のマンションにて、階下の住人から「天井から水が漏れている」との連絡が入りました。すぐに水道業者を手配して現地確認へ。

ところが、お客様の部屋内には目立った水漏れの形跡がありません。

• 洗濯ホースの外れもない
• 排水口の詰まりもない
• 両隣の部屋にも異常なし

それでも下階の天井から水が漏れている——そうなると、床下が怪しいという結論に。キッチンの床板をめくってみると、床下が水浸し。原因は経年劣化による排水管の亀裂でした。

お客様としては、通常通り生活していただけなのに、目に見えない部分のトラブルによって階下に迷惑をかけてしまったのです。

水漏れの責任は「専有部分か共有部分か」で変わる

マンションで水漏れが起きた場合、責任がどこにあるかは配管の所有区分によって決まります。

今回のケースでは、床下配管は「専有部分」扱いだったため、階下の損害修復費用などはお客様個人の責任となりました。

重要なのは、「知らなかった」「故意ではない」でも、専有部分のトラブルは所有者責任になるという点です。築年数が経ったマンションほど、見えない場所で劣化が進んでいることがあります。

保険に入っていたから助かった

幸い、お客様は個人賠償責任保険に加入しており、賠償費用の大部分は保険でカバーできました。しかし保険に加入していなかったら、数十万〜数百万円単位の自己負担となっていた可能性があります。

マンション住まいの方に伝えたい3つの備え

①個人賠償責任保険に加入しておく

万が一のときに自己負担を大幅に抑えられます。年間数千円〜で加入できるものも多く、火災保険の特約として付帯できる場合があります。まず今の保険内容を確認してください。

②管理組合として「包括型の賠償保険」に入る

共有部分・専有部分の境界が曖昧なトラブルでは、管理組合と個人の間で責任の押し付け合いになることがあります。管理組合として包括的な保険に入っておくと、そうしたトラブルを防ぎやすくなります。

③トラブル時は早めに管理会社・専門業者に連絡する

原因特定はプロに任せることが重要です。「自分ではないはず」と思っても、早めに報告・記録を残しておくことが、後の対応をスムーズにします。

水漏れトラブルがあったマンションを売る場合の告知義務

過去に水漏れトラブルがあったマンションを売却する場合、告知義務が発生します。これは買主を守るためのルールですが、同時に正直に開示することが売主を守ることにもなります。

告知が必要なケース

• 自室で水漏れが発生し、修繕した経緯がある
• 階下への漏水があり、損害賠償を支払った経緯がある
• 共用部分のトラブルで自室が被害を受けた経緯がある
• 現在も修繕が完了していない箇所がある

これらを売買契約時に隠していた場合、後から買主に発覚すると契約不適合責任として損害賠償請求の対象になります。

正直に告知しても売れます

「水漏れがあったと言ったら売れなくなる」と心配される方が多いですが、過去の修繕記録がきちんと残っていれば、買主の安心感につながります。

「問題があって直した」という事実は、「問題があるまま放置している」よりはるかに好印象です。告知と修繕記録の開示が、むしろ売却をスムーズにするケースが多いです。

まとめ

• マンションの水漏れ責任は「専有部分か共有部分か」で決まる
• 専有部分のトラブルは、故意・過失がなくても所有者責任になる
• 個人賠償責任保険への加入が最低限の備え。火災保険の特約で確認を
• 過去に水漏れがあった場合、売却時に告知義務がある
• 修繕記録を開示することで、買主の安心感が高まり売却がスムーズになる

「水漏れがあったから売れない」ということはありません。正直な開示と適切な対応が、売主を守り、買主の信頼を得る最善策です。

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