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「階下から水漏れしていると言われた。でも自分の部屋には何の異常もない。これって自分の責任なの？」

マンションでは、こうした水漏れトラブルが突然起きることがあります。

難しいのは、水が漏れている場所と、原因になっている場所が同じとは限らないことです。

さらに、原因となった配管が専有部分なのか共用部分なのか、誰に責任があるのか、保険が使えるのかなど、確認することがいくつもあります。

そして、そのマンションを将来売却するなら、過去の水漏れについて買主へどこまで説明するのかも問題になります。

今回は、当社のお客様に実際に起きた水漏れトラブルをもとに、マンションの水漏れで確認すべきポイントと売却時の考え方を解説します。

実際に起きたマンションの水漏れトラブル

当社のお客様が所有するマンションで、階下の住人から「天井から水が漏れている」と連絡が入りました。

すぐに水道業者を手配して現地を確認しました。

ところが、お客様の部屋の中を見ても、目立った水漏れの形跡がありません。

• 洗濯機のホースが外れているわけではない
• 排水口があふれているわけでもない
• 両隣の部屋にも異常はない

それでも、下の階では天井から水が漏れています。

そこでキッチンの床板をめくって調べてみると、床下が水浸しになっていました。

原因は、経年劣化による排水管の亀裂でした。

普通に生活していて、自分の部屋では水漏れに気付かない。それでも床下では漏水が続き、階下まで被害が広がっていたのです。

水漏れが起きたら「誰の責任」になる？

マンションで水漏れが起きたとき、最初から「上の部屋の人が悪い」「管理組合が直す」と決めることはできません。

まず確認したいのは、

• どこから水が漏れているのか
• 何が原因なのか
• 原因箇所が専有部分なのか共用部分なのか
• 管理規約ではどう定められているのか
• 所有者や居住者に故意・過失があるのか

といった点です。

原因と管理区分によって、修理する人や費用負担の考え方が変わります。

「床下の配管だから共用部分」とは限らない

マンションには、自分だけが所有する「専有部分」と、区分所有者全員で所有する「共用部分」があります。

ただし、配管については「部屋の中にあるから専有部分」「床下だから共用部分」と見た目だけで判断できないことがあります。

どこまでを専有部分、どこからを共用部分とするかは、そのマンションの管理規約などを確認する必要があります。

今回のお客様のケースでは、調査と管理区分の確認をした結果、原因となった配管についてお客様側で対応することになりました。

大事なのは、水漏れが起きたら責任論から入るのではなく、まず原因と管理区分を確認することです。

水漏れが起きたときの基本的な対応

マンションで水漏れが発生したら、次の順番で動くと整理しやすくなります。

1. 管理会社・管理組合へ連絡する
2. 水道業者などに原因を調査してもらう
3. 管理規約で専有・共用の範囲を確認する
4. 自分と管理組合の保険内容を確認する
5. 被害状況を写真などで記録する
6. 修理内容・費用負担を整理する

特に、階下まで被害が出ている場合は早めの対応が重要です。

原因特定が遅れるほど被害範囲が広がり、修理費用も大きくなる可能性があります。

保険が使えるか必ず確認する

今回のお客様は保険に加入しており、階下への損害について保険で対応することができました。

マンションの水漏れでは、原因箇所の修理費、階下の内装や家財への損害など、内容によって確認する保険が変わることがあります。

火災保険に個人賠償責任に関する補償が付帯されている場合もあります。

また、管理組合側で保険に加入していることもあります。

水漏れした「配管そのもの」の修理費と、階下への賠償は分けて考える

ここも混同しやすいところです。

たとえば自室の配管から漏水して階下の天井や壁を傷めた場合でも、

• 原因となった配管そのものを直す費用
• 水濡れした自分の部屋を直す費用
• 階下の天井・壁・家財などへの損害

は、それぞれ同じ扱いになるとは限りません。

「保険に入っているから全部大丈夫」と考えず、何が補償対象になるのかを一つずつ確認する必要があります。

水漏れ歴のあるマンションは売れる？

ここからは不動産売却の話です。

過去に水漏れがあったマンションでも売却することはできます。

ただし、売却時には「水漏れしたことがあるか」だけではなく、

• いつ水漏れが起きたのか
• どこが原因だったのか
• どこまで被害があったのか
• 修理は完了しているのか
• 再発していないか
• 修理記録や写真が残っているか

まで整理しておくことが大切です。

水漏れは売却時に必ず告知しないといけない？

「過去に一度でも水漏れしたら、すべて同じように告知義務がある」と一律に考えるのは適切ではありません。

一方で、現在も漏水している、原因が解消されていない、修繕履歴がある、階下まで被害が及んだなど、買主が購入判断をするうえで重要になる事実は、売却時に不動産会社へ伝えておくべきです。

中古マンションの売買では、売主から建物や設備の状況について告知書（物件状況確認書など）を提出してもらうのが一般的です。

そこで、知っている水漏れ・漏水・修繕の履歴を整理しておきます。

水漏れを直してあれば、売却で不利にならない？

これもケースによります。

修理が完了し、その後再発していないことが確認できれば、買主に説明しやすくなるのは確かです。

ただし、修理済みだから過去の出来事をすべて無かったことにしてよい、という意味ではありません。

むしろ、

• 原因は○○だった
• ○年○月に修理した
• この範囲を交換した
• その後は再発していない

と説明できる方が、買主としても状況を判断しやすくなります。

「水漏れがあったこと」だけでなく、「その後どう直したか」まで残しておくことが重要です。

水漏れの修理記録は捨てずに残しておく

将来売却する可能性があるなら、水漏れ対応をしたときの資料は残しておくことをおすすめします。

• 漏水箇所の写真
• 原因調査の報告書
• 修理前・修理後の写真
• 工事見積書・請求書
• 交換した配管などの工事内容
• 管理会社・管理組合とのやり取り
• 保険会社とのやり取り

数年後に売却するとき、自分の記憶だけで正確に説明するのは難しくなります。

資料があれば、不動産会社も買主へ説明しやすくなります。

水漏れを隠して売る方がリスクは大きい

「言ったら売れにくくなるのでは」と心配して、水漏れの事実を伝えたくないと思う売主さんもいるかもしれません。

しかし、売却後に同じ場所から再び漏水し、買主から「以前から分かっていたのでは？」と言われる方が問題は大きくなります。

売買契約では、物件の状態や売主・買主間で合意した内容によって、契約不適合責任が問題になる場合もあります。

だからこそ、売主が知っている事実は先に整理し、必要な説明を書面に残して取引することが大切です。

まとめ｜水漏れは「原因・管理区分・修理記録」の3つを確認する

• 階下の水漏れでも、原因がすぐ上の部屋とは限らない
• まず専門業者などに原因を調べてもらう
• 専有部分・共用部分の範囲は管理規約などで確認する
• 修理費と階下への賠償は分けて考える
• 個人・管理組合それぞれの保険を確認する
• 水漏れ歴のあるマンションでも売却はできる
• 売却時は水漏れの原因・修理内容・現在の状態を整理する
• 売主自身で「言わなくてもいい」と判断しない
• 修理記録や写真は将来の売却のためにも残しておく

マンションの水漏れは、誰が悪いのかを先に決めるより、まず原因を突き止めることが大切です。

そして将来売却する場合は、「水漏れがあった」という一言だけではなく、「何が原因で、どう直して、現在どうなっているか」まで説明できる状態にしておく。

これが売主にとっても買主にとっても、後のトラブルを防ぐ一番現実的な方法だと思います。

春日井市で水漏れ歴のあるマンションを売りたい方へ

「以前、水漏れしたことがあるけど売れる？」

「修理済みだけど、買主にどこまで話せばいい？」

「古いマンションなので、売る前に配管を直した方がいい？」

こうした段階からご相談いただけます。

春日井シティ不動産では、水漏れの履歴や修理状況、管理規約などを確認したうえで、売却時に整理しておく内容と売り方を一緒に考えます。

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