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「1年以上売れないんです…」

名古屋市内にある借地上の空き家のご相談です。建物は1階が約30坪の倉庫・2階が4LDKの住居。新居への転居後に空き家となり、他社で1年以上売却活動を続けても買い手が現れない状態でした。希望価格は300万円という決して高額ではない水準でも動かない——それには明確な理由がありました。

「借地の築古建物」は売却市場で極めて難しい

売れない理由は明確でした。土地を所有できない・借地料がかかる・修繕リスクがある——一般の購入者にとってこの3つのハードルが高すぎたのです。さらに毎月7万円の借地料が空き家でも発生し続けており、年間90万円超の持ち出しという「持っているだけで赤字」の状態でした。地主への買取打診も「更地で返してほしい」と断られていました。

「売る」から「貸す」へ——倉庫需要に着目

現地を確認すると、この物件は「住宅」より「倉庫・事業用途」に強みがありました。1階30坪の倉庫・車両搬入可能・名古屋市内立地という条件は小規模事業者のニーズに合います。そこで発想を「売る」から「貸す」へ転換しました。

ただし借地物件を又貸し（転貸）するには地主様の承諾が必要です。地主様は当初「更地返還してほしい」というお気持ちでしたが、話し合いを重ねる中で「借地料を多少上げる条件で転貸を承諾する」というご意向になりました。ここが今回の大きな分岐点でした。

月18万円で募集→1週間で複数問い合わせ→印刷会社と成約

地主承諾を得て賃貸募集へ切り替え。「借地の古い建物で月18万円」という強気設定でスタートしましたが、ネット掲載後わずか1週間で複数のお問い合わせが入りました。最終的に印刷会社様が「倉庫兼作業スペースとして最適」と判断し正式契約となりました。

年間90万円超の赤字→年間120万円超の黒字へ

結果として年間216万円の賃料収入を確保。借地料・固定資産税などの持ち出しを差し引いても年間120万円以上のプラスキャッシュフローとなりました。「負動産寸前」だった物件が「収益資産」に変わりました。「売れない＝価値がない」ではなく「売れなくても貸せる」という視点の転換が生んだ成果です。

この事例から学べること

• 「売れない不動産」でも「貸せる不動産」である可能性がある——特に借地・築古・倉庫向き建物は売却市場より賃貸市場で価値が出るケースがある
• 借地の転貸には地主承諾が必要——丁寧な関係整理が成立のカギ——感情的対立ではなく「双方にメリットのある形」を提案することが地主承諾を得る近道
• 賃料設定は「用途に合った市場」を見て判断する——住宅賃料と事業用賃料は別物——1階倉庫・事業用途としての賃料相場は住宅相場とは全く異なる水準になる
• 「持ち出しが続く空き家」は早めに出口戦略を考える——年間90万円の赤字が続くより、早めに賃貸・売却・活用の判断をすることが長期的な資産を守る

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