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「不動産を売るかもしれないので、とりあえず査定だけお願いしたい。」

そんなとき出てくるのが「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法です。名前だけ聞いても違いがわかりにくいですよね。結論から言うと、今どの段階かによって使い分けるのが正解です。

2つの査定の違いを一覧で整理

机上査定とは

現地を見ずに、住所・面積・築年数・周辺の成約事例などのデータから算出する簡易査定です。最近はAI査定・ネット一括査定など「最短60秒」といったサービスも増えていますが、多くはこの机上査定に近いものです。

メリットは気軽に依頼できることです。まだ売るか決めていない・家族で相談中・相続したばかり・価格感だけ知りたいという段階でも、心理的ハードルが低く依頼しやすいです。「だいたい2,000万前後か3,000万前後か」くらいの方向性を把握するには十分役立ちます。

ただし大きな弱点があります。現地を見ていないため、データでは判断できない要素が反映されません。不動産の価格に影響する要素の多くは、実際に現地を見て初めてわかるものです。

訪問査定で初めてわかること

訪問査定では不動産会社が実際に現地へ訪問し、土地・建物を確認した上で査定します。机上データだけでは判断できない以下のような要素を確認します。

• 日当たり・眺望・騒音・においなどの環境面
• 接道状況・道路種別・セットバックの必要性
• 境界の確認・越境の有無
• 建物の劣化状況・雨漏り・傾き・増改築履歴
• 室内の状態・設備の状況
• 擁壁・高低差・駐車のしやすさ
• インフラ（水道・ガス・下水）の引込状況

これらは現地を見て初めて「思ったより条件が良い」「これは価格に影響する」とわかるものです。特に築年数が古い建物は、机上では「古家付き土地」程度の評価でも、実際に見ると建物状態が良くリフォームで使えるケースや、逆に見た目ではわからない問題があるケースがあります。

また訪問査定では売却前に気づくべき問題点——境界未確定・未登記増築・残置物・接道不良——を事前に把握できるため、後から慌てずに済みます。

「高すぎる査定額」には注意

査定を依頼する際に一つ大切なことをお伝えします。査定額が高い＝良い会社ではありません。

媒介契約を取るために相場より高すぎる査定額を提示する会社が実際にあります。その価格で売り出すと問い合わせが来ない・長期間売れ残る・何度も値下げするという悪循環になります。

査定で本当に確認すべきは金額ではなく「なぜその価格なのか・どの事例を根拠にしているのか・どういう戦略で売るのか」の説明です。根拠のある説明ができる会社かどうかが判断のポイントです。

結論：最初は机上査定でOK。本気で売るなら訪問査定は必須

「売るかどうかまだわからない」という段階なら机上査定で十分です。方向性を把握するには役立ちます。

ただし本格的に売却を進めるなら訪問査定は必須です。不動産は一つとして同じものが存在しないため、現地確認なしの査定では実際の売れる価格からズレが生じます。マンションでも階数・眺望・日当たり・室内状態で価格が変わります。戸建・土地ならなおさらです。

そして訪問査定は価格を知るためだけでなく、担当者が信頼できるかどうかを確認する機会でもあります。高い価格を言うだけでなく、メリット・デメリット・リスクまで正直に説明してくれる担当者かどうか——それが不動産売却で最も大切なことだと思っています。

まとめ

• 机上査定はデータのみで算出する簡易査定。気軽だが精度に限界がある
• 訪問査定は現地確認を行う本格査定。実際の売れる価格に近く、問題点も事前に把握できる
• 今どの段階かによって使い分けるのが正解。まず机上査定で方向性を把握し、本気で売るなら訪問査定へ
• 査定額が高い＝良い会社ではない。根拠のある説明ができるかどうかが判断ポイント
• 訪問査定は価格確認と同時に担当者を見極める機会でもある

「査定だけお願いしたい」という段階でも大丈夫です。まず話を聞いてみることが最初の一歩です。

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