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「兄弟で相続した土地を売りたいのに、1人が反対していて動けない」——共有名義の不動産では、こうした悩みが本当によくあります。この記事では、共有名義の不動産が売れる条件と、1人が反対したときに取れる4つの選択肢を、現実的な優先順位とともに、春日井の不動産屋として正直に解説します。

大前提：共有名義は「1人でも反対」で売れない

不動産を複数人で共有している場合、売却のように所有権そのものに関わる行為には、共有者「全員の同意」が必要です。つまり、1人でも反対すれば、不動産全体を売ることはできません。これは法律上の原則で、たとえ共有者の多数が賛成していても、多数決では進められない、というのが重要なポイントです。

では、意見が割れたとき、どんな選択肢があるのか。現実性の高い順に4つ整理します。

選択肢①：全員を説得して、一緒に売る（最も有利）

もっとも手取りが大きく、現実的なのが、共有者全員で合意して、不動産まるごと売る方法です。市場で普通に売れるため、価格も一番高くなります。

反対している共有者がいる場合は、感情論ではなく、具体的な材料で話し合うのがコツです。今の地価の動向、持ち続けた場合の固定資産税や管理の負担、将来また相続が起きたときに権利関係がもっと複雑になるリスク——こうした事実を示しながら、粘り強く話すことで、気持ちが動くこともあります。

選択肢②：自分の持分を、他の共有者に買い取ってもらう

「土地は手放したくないが、自分の取り分は整理したい」という共有者がいるなら、自分の持分を、その共有者に買い取ってもらう方法があります。自分は現金化でき、相手は単独所有者になれるので、双方にメリットがあります。

ただし、持分の評価額（いくらで買い取るか）で揉めやすいため、第三者である不動産会社の査定など、客観的な根拠を用意して進めるのがおすすめです。

選択肢③：自分の持分だけを、第三者に売る（価格は大幅減）

交渉が決裂し、どうしても現金が必要な場合、自分の持分だけを第三者に売ることも、法律上は可能です。ただし、ここは現実をはっきりお伝えします。「持分だけ」を買うのは、一般の方ではまずなく、訳あり不動産を専門に扱う業者に限られます。そして、価格は大幅に下がり、本来の価値の10分の1以下、いわゆる二束三文になることもあります。これは、最終手段と考えてください。

選択肢④：持分を放棄する（お金は受け取れない）

「お金はいらないので、関係を断ちたい」という場合、持分を放棄するという方法もあります。ただし、放棄した持分は他の共有者のものになり、その手続きには共有者の協力（共同申請）が必要です。話がこじれている相手だと、これも簡単には進みません。

放置が一番こわい——時間が経つほど難しくなる

共有名義の不動産は、何をするにも全員の同意が要ります。今は話し合える相手でも、将来その人が亡くなって次の相続が起きると、共有者の数がさらに増え、話がいっそうまとまりにくくなります。共有者の中に行方不明・連絡が取れない人が出ると、法的な手続きが必要になり、解決のハードルは一気に上がります。固定資産税や管理の責任も、宙ぶらりんになりがちです。

だからこそ、「今後どうするか」を、早めに話し合っておくことが何より大切です。動きやすいのは、たいてい「今」なのです。

そもそも、できるだけ「共有」にしない

ここまで読んでお分かりのとおり、共有名義は、後でもめる火種になりやすい持ち方です。これから相続などで不動産を分ける場面があるなら、できるだけ共有にせず、誰か1人の名義にする（その代わり、他の人には別の財産や代償金で調整する）ことを検討する価値があります。共有は「とりあえず平等」に見えて、将来の負担を先送りにしているだけ、ということが少なくありません。

※共有名義の整理は、感情的な対立がからむと、当事者だけでは進みにくいものです。状況によっては、弁護士・司法書士などの専門家と連携することで、話が動くことがあります。当社でも、必要に応じて専門家をご紹介します。

実際に、兄弟3人で相続した土地で意見が割れたご相談の例も、あわせてご覧ください。

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