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「兄弟3人で相続した土地なんですが、兄だけが絶対に売りたくないと言っていて…」

共有名義の不動産でよくある相談です。AさんはBさんと妹さんと3人で春日井市内の土地を3分の1ずつ相続。Aさんと妹さんは「今すぐ売りたい」、兄は「絶対に売りたくない」という状況。「せめて自分の持分だけでも現金化できないか？」というご相談でした。

前提：共有名義は1人でも反対すると売却できない

不動産を持分で共有している場合、売却や建築など所有権に影響する行為は「全員の同意」が必要です。つまり1人でも反対すれば売れません。これは法律上の原則で、どれだけ多数決で賛成が多くても同意なしには進められません。

Aさんが取れる4つの選択肢

最も現実的で手取りが大きいのは「兄を説得して3人で売却」する方法です。地価動向・将来の相続リスク・管理負担を具体的に示しながら粘り強く話し合うことが重要です。兄に「土地は手放したくないが自分の整理はしたい」という気持ちがあれば「兄にAさんの持分を買い取ってもらう」という選択肢もあります。Aさんは現金化でき、兄は単独所有者になれます。ただし持分の評価額で揉める可能性があるため専門家の査定が有効です。

「どうしても現金が必要・兄との交渉が決裂した」という場合は「第三者に自分の持分だけ売る」という選択肢があります。法律上は可能ですが、一般の人が「持分だけ」を買うことはほぼなく、訳あり不動産専門の業者が対象になります。価格は大幅に下がり時に10分の1以下になることもあります。最終手段です。「持分放棄」（お金は受け取らず関係を断つ）という方法もありますが、共有者との共同申請が必要で話がこじれている場合は難しいです。

放置すると将来もっと難しくなる

共有名義の土地は何か行動するたびに全員の同意が必要です。今は話し合えても、将来子どもに相続されると所有者が増えてさらに話がまとまりにくくなります。1人でも行方不明・連絡不能がいると法的整理が必要になります。固定資産税・管理の責任も宙ぶらりんになりやすいのが現実です。早めに「今後の方向性」を話し合うことが一番大切です。

この相談から学べること

• 共有名義は1人でも反対すると売却できない——これは法律上の原則——多数決は通用しない。全員同意が大前提
• 「3人で売る」→「持分を兄に売る」→「第三者に持分売却」の順に現実性・価格とも下がる——最初から最終手段に頼るのは損が大きい。まず全員合意を目指すことが重要
• 放置すると相続のたびに所有者が増えてさらに難しくなる——今が一番動きやすいタイミング。将来に先送りするほど整理が難しくなる
• 弁護士・司法書士との連携が有効なケースがある——感情的対立が強い共有名義問題は専門家を介入させることで話が動くことがある

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