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不動産取引は金額も大きく、法律・権利・建築・近隣問題など様々な要素が絡みます。実際、トラブルの多くは「確認不足」から起きます。「たぶん大丈夫」「前も問題なかった」「聞いているから平気」——こういう思い込みが、大きなミスにつながることがあります。今回は私自身が毎回確認している売却・購入のチェックリストを、なぜそれを確認するのかも含めてご紹介します。

【売却編】売り出す前に確認すべきこと

□ 名義は誰になっているか

相続した実家では亡くなった親名義のままになっているケースが非常に多いです。相続登記が終わっていないと原則そのままでは売却できません。相続人同士で話がまとまっていない場合、売却が止まることもあります。2024年から相続登記は義務化されています。

□ 境界は明確か

古い住宅地では境界標が見当たらないケースがあります。買主が住宅ローンを使う際や建築時に問題になることがあり、測量費用が後から発生することも。売り出す前に確認しておくと安心です。

□ 越境はないか

樹木・屋根・雨樋・配管などが隣地へ越境しているケースがあります。売却後にトラブルになる可能性があり、特に古い住宅街ではお互い曖昧なまま長年放置されていることも多いです。

□ 建築確認・検査済証はあるか

建物が適法に建築されたかの確認材料になります。書類がないと買主側が不安を感じたり融資条件に影響する場合があります。古い建物ではそもそも存在しないケースもあります。

□ 未登記増築はないか

昔の物置や増築部分が登記されていないことがあります。建物面積が現況と違うと融資や契約時に問題になることがあります。

□ 私道・通行権の問題はないか

道路が私道の場合、権利関係が複雑なケースがあります。再建築や通行・掘削承諾に影響することがあり、買主が敬遠する要因にもなります。

□ 解体した方がいいのか、そのままがいいのか

古家付きで売るか更地にするかで買主層が変わります。再建築不可物件などは解体すると逆に価値が下がることもあります。「更地にすれば売れる」とは限りません。

【購入編】買う前に確認すべきこと

□ 「安い理由」は何か

相場より安い物件には何らかの理由があることが多いです。再建築不可・擁壁問題・心理的瑕疵・災害リスクなどが隠れている場合があります。「安い」には必ず理由があると思って確認することが重要です。

□ 再建築できるか

古い家では現在の法律では建替えできないケースがあります。将来的に建物を壊した後に新築できない可能性があり、資産価値にも大きく影響します。

□ 接道条件は問題ないか

建築基準法上の道路条件を満たしているか確認します。接道幅が不足していると建築制限がかかることがあります。

□ 擁壁・高低差は大丈夫か

高低差のある土地では古い擁壁が問題になるケースがあります。再建築時に擁壁のやり直しで数百万円単位の費用が発生する場合があります。

□ 修繕費・造成費まで考えているか

物件価格だけで判断すると危険です。購入後に屋根・外壁・水回り・造成工事など想定以上の費用が発生することがあります。総額で判断することが重要です。

□「欲しい気持ち」だけで判断していないか

人は「欲しい」と思うと都合の悪い情報を見落としやすくなります。心理学で言う「確証バイアス」——自分の判断を裏付ける情報だけを集めてしまう状態です。内覧で気に入ったら一晩おいて冷静になることをおすすめします。

「勘」より「確認」——経験豊富な人ほどそう思う

不動産は経験も大切ですが「慣れ」だけでは危険です。むしろ長く仕事をしているほど「人間は思い込む」ことを実感します。だから私は現地確認・役所確認・書面確認・本人確認を毎回あらためて行っています。不動産取引で本当に大切なのは「勘の良さ」ではなく「確認を怠らないこと」なのかもしれません。

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