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「実家を売りたいんですが、調整区域だから難しいでしょうか…？」

春日井市下原町字西の相続実家の売却相談です。建物はかなり古く、最終的には解体更地渡し前提で土地として販売する方向で進めることになりました。

市街化調整区域——でも「既存宅地」で再建築可能だった

市街化調整区域は「原則として新しい建物を増やさない地域」です。ただし調整区域でも「再建築できる土地」と「できない土地」があります。調査の結果、今回の土地は「既存宅地」としての要件を満たしており一定条件のもと再建築可能であることが確認できました。「調整区域＝全部ダメ」ではなく、事前調査で建築可否を確認することが非常に重要です。

土地条件は良いが「道路幅員の狭さ」が課題

南向き・地形良好・日当たり良好という土地条件の魅力があり「マイホーム用地」としての反響は一定数ありました。ただ前面道路の幅が狭いことが買主側に気にされました。住宅用地では車の出入り・建築計画・将来性から道路条件が重視されます。

高値スタートから1年——約2割の価格調整が転機に

売主様の「安くは売りたくない」というお気持ちがあり、やや高めの価格設定で販売を開始しました。問い合わせはあるものの「調整区域・道路条件・価格帯」の組み合わせから「あと一歩」で成約に至らない状態が約1年続きました。その後、市場状況も踏まえて販売価格を約2割見直したところ、それまでとは反応が変わり具体的な購入希望者が現れて成約となりました。

当初希望額には届きませんでしたが、調整区域・道路条件を踏まえたエリア相場としては決して悪くない価格帯での着地でした。焦って安売りするのではなく、市場反応を見ながら調整し売主様が納得できる形で整理できたことが大切だったと思います。

この事例から学べること

• 「調整区域＝売れない」ではない——事前調査で再建築可否を確認することが最初のステップ——既存宅地・その他の許可要件によって「建てられる土地」であれば住宅用地として売れる可能性がある
• 道路条件・調整区域・価格帯の「3つのハードル」が重なると動きが鈍くなる——ハードルが多い物件は価格調整の余地を作っておくことが重要
• 「問い合わせはあるが成約しない」は価格と市場需要のズレのサイン——1年間の市場反応を見て約2割の価格調整で一気に動いた
• 「焦って安売り」より「市場反応を見ながら適正価格に調整」が最良の結果を生む——急がない売主だからこそ適切なタイミングで調整でき、納得できる価格で成約できた

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