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「土地を売るなら、測量は必ず必要ですか？」

土地売却の相談で、よく聞かれる質問です。

法律上、すべての土地売買で必ず確定測量をしなければならない、というわけではありません。

ただし、ここだけを聞いて「それなら測量しなくてもいいんだ」と考えるのはおすすめできません。

通常の土地売買では、売主が買主に土地の境界を明示して引き渡すことが基本です。

買主からすれば、「自分が買う土地がどこからどこまでなのか分からない」という状態で購入するのは大きなリスクだからです。

そのため、過去の確定測量図があり現地の境界標も確認できるなどのケースを除けば、実際の土地売買では確定測量が必要になることが多いと考えておいた方が現実的です。

この記事では、春日井市で土地を売却するとき、なぜ境界確認が重要なのか、どんな場合に確定測量が必要になるのか、そしていつ測量を始めればいいのかを実際の取引の流れに沿って解説します。

まず結論｜土地売却では「境界を明示できること」が重要

土地を売るときに最初に考えたいのは、「確定測量をするか、しないか」ではありません。

売却する土地の境界を、買主にきちんと明示できる状態なのか。

ここが重要です。

土地の買主は、購入後に建物を建てたり、塀を造ったり、将来その土地を売却したりします。

ところが境界が曖昧なまま購入すると、後から、

• 境界杭の位置について隣地と意見が違う
• 塀がどちらの土地にあるのか分からない
• 登記面積と実際の面積が違う
• 建築計画に影響が出る
• 将来売却するときに境界問題を抱える

といった問題が出る可能性があります。

だからこそ通常の土地売買では、売主側で境界を確認し、買主へ明示したうえで引き渡すことが大切になります。

確定測量とは？

一般に不動産取引でいう確定測量では、土地家屋調査士が法務局や役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接地所有者や道路・水路などの関係者と境界を確認していきます。

単に土地の面積を測るだけではありません。

隣接する土地との境界を確認することが大きなポイントです。

なお、法律上の「筆界」と、所有権がどこまで及ぶかという「所有権界」は厳密には別の概念です。境界について問題がある場合は、不動産会社だけで判断せず、土地家屋調査士などの専門家に確認します。

実際の土地売買では、確定測量が必要になることが多い

たとえば、次のような土地です。

• 昔から所有している土地
• 相続した土地
• 境界杭が一部または全部見つからない
• 古い測量図しか残っていない
• 過去にきちんと境界確認をした記録がない
• 登記面積と現況に差がありそう
• 隣地との間に古い塀やフェンスがある

こうした土地を一般の買主へ売却する場合、境界を曖昧にしたまま引き渡すのは現実的ではありません。

そのため、売買契約の条件として「売主が引渡しまでに確定測量を行い、境界を明示する」という形にすることが多くなります。

測量しなくても売れるのは、どんな土地？

一方で、新たに確定測量をしなくても売却できる場合もあります。

ただし、通常の土地売却ではどちらかといえば例外的なケースと考えた方がよいでしょう。

ただし、買主が不動産会社だから必ず測量不要というわけでもありません。

特に土地を仕入れて分譲住宅を建築・販売する建売業者などでは、土地の商品化にあたって境界や面積を明確にする必要があるため、確定測量を売買条件とすることが一般的です。

確定測量は「売り出す前」ではなく、契約後に行うことが多い

ここもよく誤解されるところです。

「土地を売るなら、査定を受ける前に確定測量をしておかなければ」と思う必要はありません。

実務では、まず土地を売り出し、買主が決まって売買契約を締結してから、売主側で確定測量を行い、引渡しまでに完了させるケースが多くあります。

つまり、

• 土地の査定
• 売却条件を決める
• 販売開始
• 買主決定
• 売買契約
• 確定測量
• 境界明示
• 残代金決済・引渡し

という流れです。

売れるかどうか分からない段階で売主が先に測量費用を負担するのではなく、売買契約で測量条件を決めたうえで進めるという考え方です。

ただし、確定測量には2か月程度は見ておく

契約してから測量する場合に重要なのが、引渡しまでのスケジュールです。

確定測量は土地家屋調査士が現地を測れば終わり、というものではありません。

隣接地所有者との立会いや確認、道路・水路などがあれば関係する行政との手続きなどが必要になる場合があります。

そのため、土地の状況にもよりますが、通常でも2か月程度は見込んで売買スケジュールを組む必要があります。

さらに、

• 隣地所有者が遠方に住んでいる
• 隣地で相続が発生している
• 所有者と連絡が取れない
• 境界について意見が一致しない
• 官民境界の確認に時間がかかる

といった事情があれば、さらに時間がかかることがあります。

だから、売却前に境界の「下調べ」はしておく

確定測量そのものは契約後でも、境界について何も確認せずに売り出してよいわけではありません。

春日井シティ不動産では土地の売却相談を受けたら、まず、

• 法務局にどんな測量資料があるか
• 売主が過去の測量図や境界確認書を持っていないか
• 現地に境界杭があるか
• 塀やフェンスの位置はどうなっているか
• 隣地との間に気になる点がないか

などを確認します。

ここで問題がありそうなら、契約してから初めて気付くのではなく、あらかじめ土地家屋調査士へ相談することもあります。

「測量は契約後、境界の下調べは売却前」というイメージです。

境界で問題が見つかったらどうする？

測量を進める中で、隣地所有者と境界について認識が一致しないこともあります。

その場合、不動産会社が勝手に境界を決めることはできません。

土地家屋調査士に資料や現地状況を確認してもらい、隣地所有者と協議していきます。

それでも筆界が明らかにならない場合には、法務局の「筆界特定制度」などを検討するケースもあります。

大切なのは、こうした可能性を考えずに引渡し日を決めてしまわないことです。

測量費用は誰が負担する？

確定測量を誰が行い、誰が費用を負担するかは、売主・買主の売買条件で決めます。

ただ、一般の土地売買で「売主が確定測量を行い、境界を明示して引き渡す」という条件なら、通常は売主が土地家屋調査士へ依頼して費用を負担します。

測量費用は土地の大きさだけで決まるものではありません。

• 隣接する土地の数
• 道路・水路など官有地との境界確認の有無
• 過去の測量資料の状況
• 境界標の有無
• 土地の形状

などによって変わるため、土地家屋調査士に見積もりを依頼して確認します。

売主として、境界問題を「買主任せ」にしない

土地を売る側からすると、

「今まで隣の人と揉めたことはないから大丈夫」

と思われるかもしれません。

でも、それと境界が確認できていることは別です。

買主は、その土地をこれから何十年も所有するかもしれません。

だからこそ売主としても、自分が所有してきた土地の境界をできる限り整理して、次の所有者へ引き渡すという考え方を持っておくことが大切だと思います。

これは単に「測量費を誰が払うか」という話ではありません。

土地を安全に売買するための売主側の責任の一つとして考えていただきたいところです。

まとめ｜「測量するか」ではなく「境界を明確にして渡せるか」

• 通常の土地売買では、売主が買主へ境界を明示して引き渡すことが基本
• 境界が確認できない土地では、確定測量が必要になることが多い
• 過去に確定測量済みなど、新たな測量が不要なケースもある
• 境界未確認のまま買うことは買主にとって大きなリスク
• 確定測量は売買契約後、引渡しまでに行うケースが多い
• 測量期間は通常でも2か月程度を見込み、状況によってはさらに時間がかかる
• 不動産会社が測量期間を見立て、決済・引渡しまでのスケジュールを組むことが重要
• 確定測量前でも、売却前に境界資料や現地の状態は確認しておく

土地売却では、「測量代がもったいないから、できれば測量せずに売りたい」と考えることもあると思います。

ただ、境界を曖昧なまま次の所有者へ渡すことには、それ以上のリスクがあります。

必要な測量はきちんと行い、境界を明確にしたうえで安全に取引する。

そのために、まず売却前に現在の境界状況を確認することから始めます。

春日井市で土地売却をお考えの方へ

「境界杭が見当たらない」

「昔の測量図しかない」

「相続した土地なので、境界のことがよく分からない」

こうした状態でも、先に測量を依頼する必要はありません。

春日井シティ不動産では、まず現地・法務局資料・お手元の測量資料などを確認します。

そのうえで確定測量が必要なら、土地家屋調査士と連携し、売買契約から決済・引渡しまでのスケジュールを組んで進めます。

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