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【転勤で空き家に？】マンションは「売る」or「貸す」どっちが得？

春日井市で10年前に購入した中古マンション。転勤で住めなくなったら？

10年前に春日井市でマンションを購入されたFさん（40代・男性）からご相談をいただきました。

「転勤が決まり、家族で引越します。
今のマンションを 売った方がいいのか、それとも貸した方がいいのか、迷っています。」

今回はこのような状況での「売る」「貸す」の判断材料を、実際のケースをもとに整理していきます。

Fさんの状況

• 10年前に約1,800万円で購入（3LDK・春日井駅近・築25年）
• 住宅ローン残高：約1,400万円（返済：月5万円）
• 管理費・駐車場：月3万円
• 固定資産税：年9万円
• 経済的な余裕はあるが、住む予定はなし

売る or 貸す：判断のポイントは？

「貸すべき」「売るべき」という絶対解はありません。
ポイントは下記の3つです：

1. 今の物件に思い入れや将来の使用予定があるか？
2. 将来の不動産価格の動きにどう備えるか？
3. 収支とリスクのバランスはどうか？

【貸す場合】の収支と注意点

▶︎ 予想家賃は 月9～11万円

• 収入例：月10万円 × 12ヶ月 ＝ 年間120万円
• 支出例：ローン返済 月5万円、管理費＋駐車場 月3万円、固定資産税 年9万円（月換算0.75万）　月計8.75万円

→ 月ベースで見れば、収入（月10万円）≒支出（月8.75万円）　ローン返済しながら資産を維持できます。

◆ メリット

• 家を手放さずに済む（再利用や資産継承も可能）
• 賃料でローン返済ができる
• 将来的に値上がりすれば利益も期待できる

◆ デメリット

• リフォーム初期費用（Fさんの場合：表層リフォームで約50万円）
• 空室・滞納などのリスク
• 設備故障時の修繕負担
• 一度貸すと自分の都合で返してもらえない（契約更新の原則）
• ローン残存中は新たな住宅ローンが組みにくい

【売る場合】の収支と注意点

▶︎ 売却相場は 1,600万～1,800万円

• 最低でもローン残高（1,400万円）をクリア可能
• 人気立地・築25年でも高値売却の見込みあり

◆ メリット

• 売却資金を得られる
• ローン完済＆維持費ゼロ
• 将来の新居購入のためのローンも組みやすくなる
• 確定申告で3,000万円特別控除の対象になる可能性あり

◆ デメリット

• 物件が手元からなくなる（再利用できない）
• 仲介手数料などの売却経費（例：1700万円で約62万円）
• 確定申告が必要

※今回は譲渡益が出ないため、税金はかかりません

結論：Fさんは「売却」を選択

Fさんのマンションは、立地・設備ともに好条件。売っても貸しても損はしない物件です。

ただ、

• 春日井に戻る予定は不明
• 特別な思い入れもない
• ローンを完済して身軽になりたい
• 将来的なマイホーム購入にも備えたい

という理由から、「高く売れるうちに手放す」ことを選ばれました。

売るべきか？貸すべきか？迷ったときの指針

✅ 貸す方が向いている人

• 物件に愛着がある／いずれ住みたい
• 子どもに資産として残したい
• 売ってもローンが完済できない
• 将来的に値上がりの可能性がある物件

✅ 売る方が向いている人

• 所有する理由が特にない
• 管理の手間から解放されたい
• 新しいマイホーム購入の予定がある
• 値下がりリスクが高そうな物件

高く売れるうちに売却がおすすめ

「売る」か「貸す」かの損得は、
結局のところ、売却した時点でしか明確になりません。

• 1年後、5年後に売るとしてもそのときの相場は読めません
• 設備の劣化や管理費の上昇も将来的な負担になります

売却に迷いがないなら、高く売れるうちに売っておくのが賢明です。

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