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「転勤が決まって、家族で引っ越すんです。今のマンション、売った方がいいのか、貸した方がいいのか、迷っていて……」

10年前に春日井市でマンションを購入されたFさん（40代・男性）からのご相談です。約1,800万円で購入した3LDK・春日井駅近・築25年の物件。住宅ローンの残高は約1,400万円（返済は月5万円）、ほかに管理費・駐車場が月3万円、固定資産税が年9万円。経済的な余裕はあるものの、転勤で住む予定はなくなる、という状況でした。

「貸す」と「売る」を、数字で並べてみた

「売る」「貸す」に絶対の正解はありません。Fさんのケースを、具体的な数字で整理しました。

• 貸す場合：家賃は月9〜11万円が見込めます。仮に月10万円なら、ローン返済（月5万円）＋管理費・駐車場（月3万円）＋固定資産税（月換算0.75万円）で、収支はほぼトントン。家を持ったまま、賃料でローンを返せます。ただし、表層リフォーム約50万円や、空室・滞納・修繕のリスク、「一度貸すと自分の都合で返してもらいにくい」点に注意が必要です。
• 売る場合：売却相場は1,600〜1,800万円。ローン残高（1,400万円）は十分にクリアできます。ローンを完済して維持費もゼロになり、将来のマイホーム購入時にも新たなローンを組みやすくなります。

Fさんが選んだのは「売却」

立地も設備も良く、売っても貸しても損はしない物件でした。そのうえでFさんが選ばれたのは「売却」。春日井に戻る予定は不明で、特別な思い入れもない。ローンを完済して身軽になりたいし、将来のマイホーム購入にも備えたい——そんな理由から、「高く売れるうちに手放す」という判断でした。

なお、今回は売っても譲渡益が出ないため、税金はかかりませんでした。こうした税金の有無も、判断材料として整理してお伝えしています。

この相談から学べること

• 「売る」か「貸す」かは収支だけでなく将来の使用予定と物件への思い入れで決まる——数字だけで判断できない部分がある。ライフプランと合わせて考えることが重要
• 一度貸すと「返してもらいにくい」——転勤先から戻る可能性があるなら要注意——普通借家契約では貸主の都合で退去させることが難しい
• 貸す場合の収支はほぼトントン——「儲かる」というより「ローンを払いながら資産を維持する」という位置づけ——大きな収益は期待せず、リスクとのバランスで判断する
• 売却なら3,000万円特別控除の適用可能性がある——税金面も含めて確認が必要——居住用財産として一定条件を満たせば譲渡益への課税が大幅に軽減される

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転勤や住み替えで、今の家を売るか貸すか迷っている方は、まずは現状の査定と収支の整理から。一緒に考えます。