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「市街化調整区域の土地なんですが、これって売れるものなんでしょうか？」

春日井市にお住まいの50代の女性からのご相談です。お持ちの約120坪の土地は、市街化調整区域にあり、地目は「畑」。ただ、ここ10年以上は駐車場として人に貸しており、現況は雑種地のような使われ方をしていました。その借主が退去することになり、「これを機に売れないだろうか」というご相談でした。

正直にお伝えすると、調整区域の土地は「売却が簡単ではない」

まず、正直なところからお伝えしました。市街化調整区域は、市街化を抑える目的で定められたエリアで、原則として建物を建てることができません。さらに、この土地は地目が畑のため、用途を変えるには農地転用の許可も必要になります。

建物が建てられない土地は、買い手にとっての使い道が限られます。そのため、売却の相場は、家が建てられる土地に比べて、かなり安くなってしまうのが現実です。「広さがあるから高く売れる」という土地ではありませんでした。

正直に言えば、こうした土地は「扱いが難しい」と敬遠する不動産会社も少なくありません。それでも、ご事情をお聞きして、「簡単ではありませんが、可能性はゼロではありません」とお伝えし、売却をお引き受けすることにしました。

「ゼロではない」可能性を、一つずつ確認する

調整区域の土地でも、条件しだいで使い道が出てくることがあります。今回の土地について、次のような可能性を一つずつ整理しました。

• 住宅は難しい：調整区域でも「既存宅地」など一定の要件を満たせば住宅を建てられる場合がありますが、この土地はその要件に当てはまりませんでした。
• 事業用としての可能性：農地転用や都市計画法上の要件を満たせば、業種や規模によっては、工場や資材置場、駐車場といった事業用地として使える可能性があります。

つまり、活路は「事業用で使ってくれる買い手を探すこと」。そこに絞って、可能性を追いかけました。

一度は破談。それでも、あきらめなかった

はじめに、自動車整備業者から「整備工場を建てたい」という購入のお申し込みがありました。話は前向きに進みましたが——最終的に、役所の許可が下りず、破談となってしまいました。調整区域では、買い手が決まっても、その用途で許可が取れるかどうかという、大きなハードルがあるのです。

一度は振り出しに戻りましたが、ここであきらめませんでした。引き続き、この土地を活かせる買い手を探し続けた結果、近隣の運送会社が「トラックの駐車場として使いたい」と手を挙げてくれました。今度は、農地転用の許可もきちんと取得でき、無事に所有権の移転（売却）まで至りました。

この相談から、お伝えしたいこと

• 市街化調整区域の土地は、原則建物が建てられず、相場も安くなりやすいため、売却は簡単ではありません。これは正直にお伝えすべき現実です
• とはいえ「売れない」と決まったわけではありません。農地転用や建築の要件、事業用としてのニーズ——可能性を一つずつ確認していけば、道が見つかることもあります
• 調整区域では、買い手が決まっても許可が下りずに破談になることもあります。それでもあきらめず、用途と買い手を粘り強く探すことが、成約につながります

「うちの土地は調整区域だから、どうせ売れない」と、はじめからあきらめていませんか。簡単ではありませんが、可能性を探る価値はあります。難しい土地ほど、まずは一度ご相談ください。

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