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住宅ローンの返済中の家の売却についてご相談がありました。

「実家の親と同居することになり、今の家を手放したいと考えています。住宅ローンはまだ4,000万円ほど残っており、これまで滞納は一度もありません。このまま売却できるのでしょうか？売却するために気をつけるべきことはありますか？」

今回はこのご相談にお答えする形で、住宅ローンが残っている家を売却する際の流れと注意点について、わかりやすく解説していきます。

住宅ローンが残っていても売却は出来ます

結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却することは可能です。

売却の際には、買主から支払われる売買代金をそのまま住宅ローンの返済に充てる形を取ります。具体的には、売買契約後、決済時に買主から振り込まれる残代金を、ご自身が借入れている銀行口座に直接振り込んでもらい、その場でローンを完済します。

この流れによって、住宅ローンの返済と物件の所有権移転が同時に完了するため、あらかじめ自分で全額を用意して完済しておく必要はありません。

安心して売却活動をスタートすることができます。

売却の手順

実際に住宅ローンが残った家を売却する場合、次のような流れになります。

1. 価格査定を依頼する　不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格を把握します。
2. 売出価格を決める　査定結果や市場相場を参考に、売出価格を決定します。
3. 販売活動を開始する　不動産会社を通じて広告やネット掲載などで買主を探します。
4. 買主が見つかったら売買契約を締結する　条件合意後、売買契約を結び、買主から手付金（通常は売買代金の約1割）を受け取ります。
5. 引渡しに向けた準備を進める　引渡日は契約から2〜3か月後が一般的で、買主と相談のうえ決めます。それまでに、ローンを借りている銀行に「家を売却するのでローン完済手続きをしたい」旨を伝え、必要書類を整えます。引越しの準備もする必要があります。
6. 引渡しと同時に決済を行う　引渡日に、買主から売買残代金を受け取り、その資金で住宅ローンを完済します。抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に行い、売買手続きが完了となります。

この一連の流れを把握しておくことで、スムーズに売却手続きを進めることができます。

注意！ 売価がローン残高を下回った場合

ただし、注意点もあります。

もし売価が現在のローン残高より低い場合、不足分を自分で用意しなければなりません。

例：

• ローン残高 4,000万円
• 売価 3,800万円 → 不足 200万円を自己資金で補う必要あり

この不足分が用意できないと、抵当権抹消登記の手続きができないため、売却がすすめられません。

そのため、売り出し前に、現在のローン残高と市場相場をしっかり確認しておきましょう。

売出価格はどう決める？

自分の希望価格で売り出すのは悪いことではありません。

しかし、市場相場から大きくずれていると、買い手がなかなか現れず、売れないリスクが高まります。

目安は3ヶ月程度。「売れなければ値下げ」を検討しながら、市場の反応を見て柔軟に対応することが大切です。

希望と現実のバランスを冷静に見極めましょう。

売却成功に向けて大切なこと

ここまでの流れを押さえておけば、住宅ローンが残っているマイホームでも、安心して売却に進むことができます。 大切なのは、売却可能な金額がローン残債を上まわるかどうかを確認しておくこと。「現状を正確に把握すること」と「早めに準備を始めること」。焦らず、確実に、一つずつ進めていきましょう。

まとめ

• 住宅ローンが残っていても売却は可能
• 売却決済時に買い手からの残代金を使ってローン完済
• 売価がローン残高を下回った場合は自己資金で補う必要あり
• 売却の流れを事前に理解しておくと安心

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