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「古いマンションって、これからどうなるんですか？」

最近、こうした相談が少しずつ増えています。築40〜50年、昭和時代に建てられたマンションを所有している方から「このまま持っていて大丈夫なのか」という不安を聞くことが多くなりました。

これは決して大げさな心配ではありません。今後の日本では「老朽化マンション問題」が非常に大きなテーマになっていきます。この記事では現場の視点から正直にお伝えします。

日本の老朽化マンションの現状

国土交通省のデータによると、築40年超のマンションは2023年時点で全国に約125万戸。これが10年後には約260万戸、20年後には約445万戸に増加すると推計されています。高度成長期に大量供給されたマンションが、今まさに一斉に老朽化の時期を迎えています。

春日井市でも、高蔵寺ニュータウンを中心に昭和40〜50年代に建てられたマンション・団地が多数存在します。これらの建物が今後どうなるかは、所有者にとって避けられない問題です。

問題は「建物」だけではない。「人」が一番難しい

築古マンションで本当に難しいのは建物そのものより「所有者の問題」です。

• 所有者の高齢化が進み、管理組合の担い手がいなくなる
• 空室増加・賃貸化が進み、建物への関心が薄い所有者が増える
• 相続で所有者が変わり、管理組合への参加意識が下がる
• 修繕積立金の値上げを提案しても反対が多く進まない

管理組合が機能しなくなると、大規模修繕が進まない・修繕資金が積み上がらない・建物の状態が悪化するという悪循環が起きます。これが「管理不全マンション」問題の本質です。

修繕積立金が足りなくなる理由

マンションは外壁・屋上防水・配管・エレベーターなど定期的な大規模修繕が必要です。ところが多くの築古マンションで修繕積立金が不足しています。理由は3つあります。

1. 分譲時に積立額を低く設定していた——購入者を集めるために月額を安く抑えたため、そもそも計画が甘かった
2. 建築費・人件費・資材が高騰している——修繕工事のコストが当初の想定より大幅に上昇している
3. 値上げの合意が取れない——区分所有者が多く、積立金値上げの議決が通らないことがある

積立金が不足したまま大規模修繕の時期を迎えると、一時金の追加徴収（1戸あたり数十〜数百万円）が発生するケースがあります。これを払えない所有者が出ると、修繕自体が進まなくなります。

建替えは「制度」より「合意形成」が難しい

老朽化マンション問題への対策として、建替え・敷地売却・再開発を進めやすくする法整備が少しずつ進んでいます。建替え決議の要件緩和（4/5以上の同意→3/4以上に緩和する方向）なども議論されています。

しかし現場で感じるのは、法律が変わっても合意形成は簡単ではないという現実です。マンションには様々な立場の所有者がいます。

• 高齢で住み続けたく、引越しができない人
• お金をかけたくない・追加負担を払えない人
• 賃貸投資として持っているだけで建物に関心が薄い人
• 相続しただけで管理に積極的に関わりたくない人

建替えとなれば仮住まい・追加費用・将来への不安が伴います。「法律が緩和されれば解決する」ほど単純ではありません。

これからは「売れるマンション」と「厳しいマンション」の差が広がる

「築古だから売れない」ではなく、「管理状態と立地によって差がある」というのが実態です。同じ築50年でも、管理が良いマンションは今でも売れています。

住み続ける人と、使う予定がない人では考え方が違う

今実際に住んでいて生活の基盤になっている方は、無理に不安になる必要はありません。ただし、以下のような場合は状況を冷静に整理することをおすすめします。

• 相続したまま空室で、将来住む予定もない
• 賃貸に出しているが空室が続いている
• 管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続けているが出口が見えない

使う予定がない築古マンションは、時間が経つほど管理費・積立金の負担が増え、売却もしにくくなる可能性があります。「今なら売れる」が、「10年後も同じ」とは限りません。

まとめ

• 築40年超のマンションは全国で急増中。今後さらに深刻化する見通し
• 問題の本質は建物だけでなく「所有者の高齢化・管理不全」
• 修繕積立金の不足は建築費高騰と合意形成の難しさが原因
• 建替えは法整備が進んでいるが合意形成は依然として難しい
• 今後は「管理が機能しているマンション」と「管理不全マンション」の格差が広がる
• 使う予定がない築古マンションは、まだ市場性があるうちに整理することも選択肢

「どうなるかわからないから不安」という状態が一番消耗します。まず現状を整理して、自分がどのケースに当てはまるかを確認することが第一歩です。

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