春日井シティ不動産のブログのページです。

―修繕積立金・高齢化・建替え問題で増える不安―

「古いマンションって、これからどうなるんですか？」

最近、こうした相談が少しずつ増えています。

特に、

• 築40年〜50年
• 昭和時代に建てられたマンション

を所有している方は、

「このまま持っていて大丈夫なのか」

という不安を感じる方も多いと思います。

実際、今後の日本では、

“老朽化マンション問題”

がかなり大きなテーマになっていくと思います。

昔は“夢のマイホーム”だった

高度成長期の日本では、

マンションは、

• 駅近
• 便利
• 最新設備
• 都市型住宅

として人気がありました。

当時は、

「一生住める資産」

という感覚も強かったと思います。

でも、建物には寿命があります。

そして今、

昭和〜平成初期に建てられたマンションが、

一斉に高齢化し始めています。

問題は「建物」だけではありません

築古マンションで本当に難しいのは、

“人”

です。

例えば、

• 所有者の高齢化
• 空室増加
• 賃貸化
• 相続放置

など。

すると、

• 管理組合が機能しない
• 修繕の話が進まない
• 積立金値上げに反対が出る

という問題が起きやすくなります。

修繕積立金だけでは足りないケースも

マンションは、

• 外壁
• 屋上防水
• 配管
• エレベーター

など、

定期的な大規模修繕が必要です。

ただ、築年数が古くなるほど、

修繕費用は大きくなる

傾向があります。

しかも最近は、

• 建築費高騰
• 人件費上昇
• 資材高騰

も重なっています。

つまり、

「昔の積立金設定では足りない」

ケースも増えていく可能性があります。

建替え要件は緩和されつつある

最近は、

老朽化マンション問題への対策として、

マンション建替えの制度緩和

も進められています。

例えば、

• 建替え決議
• 敷地売却
• 再開発

などを進めやすくする方向へ、少しずつ法整備が進んでいます。

国としても、

「古くなったマンションをどう再生するか」

は大きな課題だからです。

でも、現実はそんなに簡単ではない

ここは、現場で感じる部分です。

制度上は緩和されても、

実際の合意形成はかなり難しい

ケースが多いと思います。

なぜなら、

マンションには、

• 高齢で住み続けたい人
• お金をかけたくない人
• 賃貸投資として持っている人
• 相続しただけで関心が薄い人

など、

様々な立場の所有者がいるからです。

しかも建替えとなれば、

• 仮住まい
• 追加負担
• ローン
• 将来不安

も発生します。

つまり、

「法律が変われば解決する」

ほど単純ではありません。

“管理されているマンション”は強い

だからこそ今後は、

「普段から管理が機能しているか」

が、かなり重要になると思います。

例えば、

• 修繕計画がある
• 管理組合が機能している
• 積立金をしっかり確保している
• 所有者同士の関係が悪くない

こうしたマンションは、

将来的にも選ばれやすいと思います。

逆に、

「誰も関心を持っていない状態」

はかなり危険です。

マンションも“二極化”が進む

ただし、

すべての築古マンションがダメになるわけではありません。

今後は、

「選ばれる強いマンション」

と

「選ばれない厳しいマンション」

の差が広がると思います。

例えば、

強いマンション

• 立地が良い
• 駅近
• 管理状態が良い
• 修繕履歴がしっかりしている

厳しくなりやすいマンション

• 管理不全
• 空室増加
• 高齢化
• 修繕積立不足
• 利便性が弱い

春日井のマンションも無関係ではありません

「マンション問題って都心の話でしょ？」

と思う方もいるかもしれません。

でも春日井市でも、

• 築古マンション
• 相続された空室
• 古い団地型マンション

の相談は少しずつ増えています。

特に今後は、

「売りたい時に売れない」

ケースもすでに増えています。

「住み続ける人」と「使う予定がない人」は分けて考える必要がある

もちろん、

今実際に住んでいて、
生活の基盤になっている方は、
無理に不安になる必要はないと思います。

ただ一方で、

• 相続したまま空室
• 将来住む予定がない
• 誰も使っていない
• 賃貸にも出していない

というケースは、

“持ち続けるリスク”

を冷静に考える必要がある時代になってきています。

特に築古マンションは、

• 修繕積立金上昇
• 管理問題
• 空室増加
• 建替え問題

など、

時間が経つほど課題が増える可能性があります。

つまり、

「今なら売れる」

けれど、

「10年後は分からない」

というケースも、今後は増えていくと思います。

「売れるうちに整理する」という考え方

不動産は、

「限界まで持つ」

だけが正解ではありません。

特に、

使う予定がない不動産は、

• 管理費
• 固定資産税
• 修繕積立金
• 将来の資産価値低下

を抱え続ける可能性があります。

だからこそ、

“まだ市場性があるうちに整理する”

という考え方も、
これからは重要になると思います。

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