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※この記事は【実家を手放す前に読んでほしい小さな不安】シリーズのVol.21です
Vol.20「どこに相談すればいい？信頼できる不動産屋の選び方」はこちら → Vol.20を読む

「庭に古い井戸があるんですが、これって売却のとき問題になりますか？」
これは不動産のご相談で意外とよくあるテーマです。

誰が、何のために掘ったのかもわからない「謎の井戸」。
見るからに使ってなさそうでも、勝手に埋めていいのか、買主にどう説明するのか、不安は尽きませんよね。

今回は、そうした井戸にまつわる不安や疑問に、実務に即してお応えします。

1. まず確認したいのは「この井戸、いま使われているか？」

意外と見落としがちですが、ここが第一歩です。

• まだ生活用水や畑の水やりで使われているのか
• それとも何十年も前から放置されているのか

現役かどうかで、対応が大きく変わってきます。
特に使われていない古い井戸であれば、次に家を建てるときの地盤の妨げになることが多く、埋め戻しが推奨されるのが一般的です。

2. 基本的に井戸は“マイナス評価”。付加価値にはなりにくい

井戸があるからといって、価格が上がることはほぼありません。

• 地中に空洞があると、地盤調査で問題視されることがあります。
• 「なんとなく不気味」「昔の水害と関係していないか」など、心理的な不安を抱く買主も多いです。

そのため、基本的には売却前に埋め戻すか、現状を説明して納得してもらう必要があります。
実際には、井戸が原因で「契約をためらわれた」「あとで問題になった」というケースも少なくありません。

3. 実務上は「売却契約後〜引渡し前」に埋め戻すのが主流

とはいえ、必ずしも先に埋める必要はありません。
むしろ多くのケースでは、以下のように進められます：

• 売買契約時に「引渡しまでに売主負担で埋め戻す」ことを取り決める
• 引渡しまでの間に、井戸の水抜き・埋め戻し・（希望があればお祓い）を実施する

この流れのほうが、無駄な出費を抑えつつ、買主の意向にも沿った対応ができるため、実務ではよく取られる形です。

4. 買主が「現状でOK」と言えば、埋めなくてもいい

ここも大切なポイントです。
井戸があるからといって、必ずしも埋めなければいけないわけではありません。

• 買主が現状に納得していれば、そのまま引渡すことも可能です
• ただしその場合でも、「井戸の位置・状態・対応方針」は契約書や重要事項説明書に明確に記載する必要があります

「現状有姿で引渡し」「井戸は使用されておらず、現状のまま引渡す」など、
文書に残しておくことで、後々のトラブル回避につながります。

5. 井戸を埋める際の流れと費用感

井戸の埋め戻しは、以下の手順で行います：

1. 水抜き
   　ポンプ等で井戸内の水を抜く（放置すると沈下の原因に）
2. 埋め戻し
   　砕石・山砂などを使ってしっかり埋める（費用は10〜30万円前後が相場）
3. お祓い（希望者）
   　法律上の義務ではありませんが、「気持ち的にやっておきたい」「地域の慣習としてやるのが普通」と考える方も多くいます。
   　神社への依頼で1〜3万円程度、現地で簡易に行ってくれることもあります。

6. 契約書・重説での記載が安心を生むカギ

買主の不安をなくし、将来のトラブルを防ぐには、事前に状況を買主と共有しておく必要があります。

• 重要事項説明書
  　→ 「井戸の現況（使用状況・深さ・位置）」「埋め戻しの有無・予定」を明記
• 売買契約書
  　→ 「売主が埋め戻し工事を引渡しまでに行う」「現状のまま買主が承諾して引渡す」など、具体的な文言で記載

あとから聞いてないと言わせてしまうことがないように、不動産業者に伝えておきましょう。事前の説明が、買主の安心感と売主の責任回避、どちらにもつながります。

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