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JR神領駅から徒歩数分の好立地にある、築40年以上の店舗付き住宅。かつてご夫婦が1階でお店・2階で暮らしていた建物が空き家となり物置としてのみ使われていました。後継者がおらず店舗経営を断念し「このまま使わず持ち続けるのはもったいない」と売却を決意された売主様の資産整理事例です。

3つの売却パターンを検討

今回は以下3パターンのメリット・デメリットを整理しました。

• そのまま店舗付き住宅として売却——駅前×店舗＋住居は「住みながら商売をしたい」層に響きやすい反面、そのニーズは絶対数が少ない
• 更地渡しで土地売却——土地単体の需要は旺盛だが、解体費用を売主負担とすると手取りが減少。20坪では費用対効果が課題
• リフォーム前提の中古住宅として売却——需要はあるが店舗部分を住居転用する大規模改装コストが買主負担になりやすく、築年数の古さも懸念

これらを整理した上で「可能な限り多くのニーズに応えられる状態」で市場に出すことを最優先に。建物躯体は解体せず現状渡し・更地案を求める方には解体費試算を併記・中古住宅層には改装プラン例を資料化した上で広く情報展開しました。

「1階を古着屋に改装したい」——2ヶ月で成約

物件公開直後からコンスタントに問い合わせが入る中、「1階を古着屋に改装し、2階に居住スペースを持ちたい」という買主様からのご相談がありました。駅前ゆえ駐車場は不要・改装費も自己手配・建物そのままを活かしてレトロなイメージの店舗をつくりたいという想いが売主様のご意向とも合致。公開から約2ヶ月で成約となりました。解体費ゼロ・売主様希望価格での成立という良い結果でした。

引渡し後に屋根の雨漏りが発覚——契約不適合責任への教訓

ただし引渡し後、屋根の雨漏りが発覚。契約不適合責任として売主様が補修費を負担する事態になりました。不動産取引はハッピーなことばかりではなく、こういうことも起こりえます。特に築古の物件では水回りや屋根の事前調査を重点的に行うこと・瑕疵担保の期間短縮や免責事項の特約設定を活用することが重要です。

この事例から学べること

• 「誰に・どう使ってもらうか」を広くアプローチすることで思わぬマッチングが生まれる——複数の売却パターンを用意して広く情報展開したことが「古着屋希望」という特定ニーズとの出会いを生んだ
• 店舗付き住宅は「商売×居住」の両立を求める層に刺さることがある——駅近の旧店舗はリノベーションによる活用ニーズがある
• 築古物件は引渡し前に屋根・水回りの重点調査が必須——引渡し後の雨漏り発覚は売主の契約不適合責任になりうる。特約設定で売主リスクを軽減できる
• 現状渡しは売主の手間・費用を最小化できる——解体・リフォームなしで「そのまま渡す」ことで売主のコストを抑えつつ買主の活用自由度を広げる

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