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「相続した築古アパート、どうしたらいいんだろう」——春日井市内でも、昭和40〜50年代に建てられた木造2階建てアパートを見かけます。年数が経った物件は、修繕費や固定資産税といった維持コストがかさみがちで、さらに空室や大規模リフォームのリスクも抱えます。このまま持ち続けるべきか、それとも手放すべきか。迷っている方は少なくありません。

この記事では、相続した築古アパートについて、「売る・建て替える・貸し続ける」3つの選択肢の判断ポイントを、春日井の不動産屋として正直に整理します。

まず確認したい、築古アパートの「コストとリスク」

判断の前に、今その物件がどんな状態かを、数字で把握することが大切です。築古アパートには、次のようなコストとリスクがあります。

• 修繕費：屋根・外壁・給湯器・配管など、築年数が進むほど故障や交換が増えます。大規模修繕となると、まとまった出費になります。
• 空室リスク：古い物件は入居者が決まりにくく、空室が増えると家賃収入が下がります。
• 固定資産税：保有している限り、毎年かかり続けます。
• 管理の手間：草木の手入れ、入居者対応、トラブル対応など、見えない手間もかかります。

「家賃収入はあるけれど、修繕や手間を引くと、実は手元にあまり残っていない」というケースも珍しくありません。まずは収支を冷静に見ることが出発点です。

3つの選択肢と、その判断ポイント

① 売る

維持コストや将来のリスクから解放されたい場合の選択肢です。築古アパートの売り方には、さらに次のような形があります。

• アパートのまま売る（収益物件として）：入居者がいる状態で、収益物件を探す投資家などに売る方法。入居状況や利回りが価格に影響します。
• 更地にして土地として売る：建物を解体し、土地として売る方法。ただし入居者がいる場合は、立ち退きの調整が必要になり、簡単ではありません。
• 古家付き土地として売る：解体せず、土地主体で売る方法。買主が解体やリフォームを前提に検討します。

どの売り方が有利かは、入居状況・建物の傷み具合・土地の立地によって変わります。

② 建て替える

立地が良く、賃貸需要が見込めるなら、建て替えて賃貸経営を続ける選択肢もあります。ただし、建築費という大きな初期投資が必要で、入居者がいる場合は立ち退きの調整も伴います。長期的な収支見通しを立てたうえで、慎重に判断したいところです。

③ 貸し続ける（現状維持）

大きな修繕がまだ必要なく、入居者もいるうちは、無理に動かず「現状のまま貸し続ける」のも立派な選択です。ただし、これは“先送り”でもあるため、「どうなったら動くか」の目安（たとえば、入居者が退去したタイミング、大きな修繕が必要になったタイミングなど）を、あらかじめ決めておくと安心です。

「いつ動くか」を決めておくことが、いちばん大事

築古アパートは、慌てて結論を出す必要がないことも多いです。大切なのは、「今すぐ売る/売らない」の二択で迷い続けるのではなく、「どういう状態になったら、どう動くか」をあらかじめ決めておくこと。たとえば「入居者が退去して空室が増えたら、売却に動く」と決めておけば、その時が来たときに迷わず動けます。

当社では、収支の整理から、売る場合の売り方の比較、動き出すタイミングの見極めまで、一緒に考えます。「まだ決めていない」段階のご相談で、まったく問題ありません。

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