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【市街化調整区域の中古住宅】再建築できないケースがあるので要注意！

春日井市内の「市街化調整区域」にある、築35年の中古戸建について、売却査定のご依頼をいただきました。

ご依頼主のAさんは、今から25年前、築10年だったこの中古住宅を購入。現在は一人暮らしで、家が広すぎて掃除や管理が大変。交通の便も悪く、郊外ということもあって、駅近で利便性の高い中古マンションへの住み替えを検討されていました。

建物は古いとはいえ、リフォームすればまだまだ住める状態。敷地も広く、駐車場や庭のスペースも十分。立地こそ不便ですが、田舎風の暮らしを好む方には一定のニーズがあると考え、さっそく査定に取りかかりました。

ところが、役所での調査で思わぬ事実が発覚します――

実は「建て替え不可」だった？

なんと、Aさんの家は「再建築できない可能性が高い」ということが判明しました。

この物件は「市街化調整区域」に位置しています。調整区域では、特別な条件を満たさない限り、新たに建物を建てることが原則できません。とはいえ、すでに建物が建っているのだから、建築許可を得ていたはず。なのに、なぜ再建築ができないのか？

この「再建築不可」は、売却時に不動産の価値を大きく左右する重大なポイントです。

「市街化調整区域」と「市街化区域」の違い

▷ 市街化調整区域とは？

都市の無秩序な拡大を防ぐため、地方自治体は土地を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けています。

「市街化調整区域」は、その名のとおり“市街化を抑制する”地域。原則として建物の建築はできません。例外的に建てられる場合もありますが、それには都市計画法上の厳格な要件をクリアし、許可を得る必要があります。

▷ 市街化区域とは？

一方、「市街化区域」は“市街化を促進する”地域。建築基準法に基づく制限こそあるものの、通常の住宅や商業施設の建築は可能です。春日井市の多くの住宅地や商業地はこちらに含まれます。

▷ 市街化調整区域でも建築可能な場合

調整区域内でも、以下のような場合には建築許可が下りることがあります：

• 昭和45年以前から宅地だった「既存宅地」
• 農家の分家住宅
• 老人ホームや物流施設などの公益性・事業性の高い建物
• 幹線道路沿いの流通施設　など

これらは「開発審査会基準」と呼ばれる判断基準に基づき、個別に審査されます。

なぜAさんの家は再建築できないのか？

Aさんの住宅も、元々は特別な許可を得て建築された“例外的な建物”でした。

しかし、調査の結果、前の所有者が「住宅」ではなく「店舗」として建築許可を取得していたことが判明。その後、用途変更の許可を取らずに住宅へ改装し、その状態でAさんに売却されていたのです。

市街化調整区域では、新築だけでなく増改築や用途変更もすべて特別な許可が必要です。そして、たとえ建替えが認められるとしても、原則として「同一用途・同一規模」でなければなりません。

つまり「店舗」用途で建築された建物を、「住宅」として再建築することはできないのです。結果的に、Aさんの土地では今後「住宅を建てることができない」ことになります。

「建て替え不可」で困ること

建物自体はまだ使用できますが、「建て替え不可」となると、以下のような影響が出ます：

• 資産価値が大きく下がる
• 売却時に買い手が見つかりにくい
• 住宅ローンの審査が通りにくい

現況で住むだけなら問題ありませんが、老朽化で住めなくなった時、住宅を新築できないので、土地の用途が制限されてしまいます。結果として「かなり安くないと売れない」という厳しい現実に直面することになります。

土地の価格差はどれくらい？

春日井市の相場でおおまかに見ると…

• 市街化区域の住宅用地：坪30～50万円程度
• 市街化調整区域の土地：坪数万円～30万円前後

調整区域でも「既存宅地」など建築可能な土地なら値段はつきますが、用途制限のある土地は大きく値下がりします。中には、建物が一切建てられない農地や山林のように、ほぼ価値がつかないケースもあります。

今回の結論：Aさんはどうしたか？

Aさんの場合、今の住宅にはしばらく住み続けられるものの、建替えができない以上、将来マンションへ住み替える費用をこの家の売却でまかなうことは難しいと判断。

最終的には、「今は売却せず、当面住み続ける」という結論に至りました。

「調整区域で安い土地」があったら要注意！

時折、「郊外で安い土地が出てるんですが、買った方がいいですか？」というご相談をいただきます。

そういうときは、たいてい「市街化調整区域の建築不可の土地」です。

価格の安さだけで判断せず、「建物が建てられるかどうか」をしっかり確認してください。これは土地の価値を決める最重要ポイントです。

まとめ

• 市街化調整区域は原則建築不可
• 特別な許可があれば建築可能な場合もあるが、条件は非常に厳しい
• 建替えや用途変更にも許可が必要
• 再建築不可だと土地の価値は大きく下がる
• 不動産業者でも慎重に取り扱う分野

調整区域の土地を検討される際は、安易に判断せず、必ず専門家と一緒に建築可否の確認を行いましょう。

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