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【契約期間満了後の借地】地主は更新拒否できる？土地を返してもらえるケースとは？

「そろそろ契約も終わるし、土地を返してもらいたい…」
そう考えていた地主のSさん。しかし、現実はそう甘くはありませんでした。

この記事では、30年前に締結された借地契約の更新時期を迎えた地主Sさんの事例をもとに、

• なぜ土地を返してもらえないのか？
• 地主がとるべき対応は？
• 収益性を高めるにはどうするべきか？

について、わかりやすく解説します。

経緯：庭先の10坪を借地に出した過去

今から30年前、Sさんの父が隣地オーナーOさんに頼まれて、自宅の庭先の10坪を借地として提供しました。Oさんはその土地を含めて賃貸マンションを建設し、10年後にZさんへ売却。現在の借地人はZさんです。

借地契約は今年で30年を迎え、Sさんとしては「契約を更新せず、土地を返してほしい」と考えていましたが…

結論：地主都合での契約終了はできません

この借地契約は「旧法借地権」に該当します。旧法借地契約では、

• 契約期間が満了しても、建物が存在する限り契約は原則自動更新
• 地主都合での更新拒否は基本的に不可
• 合意解除か重大な契約違反（借地料未払いなど）がない限り、借地権は継続

つまり、Sさんが一方的に契約を打ち切ることはできないのです。

なぜ「土地を返してもらえない」のか？３つの理由

1. 借地権が成立している
   　旧法に基づく契約で、借地人に強い保護があります。
2. 建物が存在している
   　借地の上にマンションが建っており、返却にはマンションの解体が必要。
3. 借地がマンション敷地と一体化している
   　借地部分がなければ、マンション全体が成立しません。

地主がとれる３つの選択肢

① 更新を前提に借地料交渉をする

収益性が見合わないと感じるなら、更新料の請求や借地料の増額交渉を行いましょう。相手との関係性を壊さない配慮も重要です。

② 状況を理解したうえで現状維持

借地料が年5万円であっても、安定収入と割り切る考え方もあります。

③ 借地人に土地を売却する

もっとも合理的な選択肢が、借地人への売却です。

なぜ売却が合理的なのか？３つの理由

1. 収益性が低い借地を持ち続けても意味がない
   　30年で得られる収入はわずか150万円。維持するだけでも手間。
2. 借地が返ってきても資産価値は増えない
   　変形地で活用もしにくく、地形的な改善も見込めない。
3. 借地人はその土地が「喉から手が出るほど」欲しい
   　マンションの存続に直結しており、相場以上でも購入の可能性大。

シミュレーション：売却 vs 維持、どちらが得？

• 借地料：年5万円 × 30年 ＝ 150万円
• 売却価格：坪40万円 × 10坪 ＝ 400万円

差額は250万円。今すぐ売った方が圧倒的に有利です。

まとめ：借地問題は「感情」より「現実的な選択」を

借地権問題は、感情論が先立つと解決が遠のきます。
今回のように借地人との関係性が保たれている場合、売却という選択肢は非常に現実的で、かつ金銭的メリットも大きい。

「土地を返してもらえない」ことに固執するよりも、
「どうすれば有利に解消できるか？」を軸に考えることが地主にとって最善の選択です。

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