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「もう、このマンション問題を終わらせたいんです…」

セカンドハウスとして購入後、知人へ賃貸していたマンションです。年月が経つ中で賃料未納・修繕負担・借金問題をめぐって賃借人との関係が悪化し「関係修復が難しい」状態となってしまいました。

賃貸中での売却は可能だが、条件が大幅に悪化する

賃借人が入居したままでもオーナーチェンジ物件として売却すること自体は可能です。ただ投資物件としての評価になり一般住宅より価格が下がる上、賃借人トラブルがあることで買い叩かれるリスクが高い状況でした。時間がかかっても賃貸借契約を整理してから売却する方が有利と判断し、空室状態での売却をご提案しました。

双方弁護士を立て交渉開始——難航した1年

当事者同士では直接話せない状態だったため、双方弁護士を立てて賃貸借契約解消へ向けた協議を進めました。賃借人側から「条件次第では退去に応じる」という話はありましたが、提示された条件は売主様にとって到底受け入れられないものでした。

その後も長期間、双方の主張に大きな隔たりがあり身動きが取れない状態が続きました。精神的・時間的・金銭的負担は非常に大きく「もう売却自体を諦めようか」というお気持ちになる場面もありました。

「完全勝利」より「終わらせる」判断——立退料支払いで合意

最初のご相談から約1年後、賃借人側から条件を譲歩できるという動きが出てきました。それでも売主様にとって納得できる内容とは言い難いものでした。ただ感情だけで判断すれば「到底受け入れられない」でも、対立を長引かせれば時間・お金・精神的負担がさらに大きくなります。

最終的には立退料の支払い・債務免除などの条件を受け入れて賃貸借契約を解消。ようやく一般向けの売却活動が可能になりました。その後マンションを気に入ってくださった買主様が見つかり、十分納得できる価格で取引を終えることができました。

この事例から学べること

• 賃借人トラブルがある物件は「空室にしてから売る」方が大幅に有利——トラブル中のオーナーチェンジ物件は買い叩かれるリスクが高い。時間をかけても整理する価値がある
• 感情的対立が強い場合は弁護士介入が早期解決につながる——直接交渉では感情がぶつかり合い長期化しやすい。専門家を通じた交渉の方が合理的に進むことが多い
• 「完全勝利」を求め続けると問題が終わらないことがある——現実的な落としどころを見つけ「終わらせる」判断が長期的には最善になるケースがある
• 知人への賃貸は関係悪化リスクを含む——親しい関係だからこそ金銭問題が発生した時に対立が深くなりやすい。知人への賃貸は書面での契約を徹底することが重要

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