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「古い社宅なんですが、このまま売れるでしょうか？」

春日井市六軒屋町の社宅用地の売却です。土地は約120坪、建物は築50年以上のRC造（鉄筋コンクリート造）マンション。老朽化が進んでおりそのまま居住利用は困難な状態でした。

売主の希望は「解体せず現状のまま売りたい」

RC造の解体費は木造と比べて非常に高額になります。特に築古RCではアスベスト・地中障害などの不確定要素も多く、解体せずに売却したいという売主様のご意向は合理的なものでした。

土地の魅力は高いが「アスベストリスク」が商談を止めていた

六軒屋町の人気エリア・地形良好・約120坪という条件から「土地としてはかなり魅力的」でした。「更地なら欲しい」という問い合わせは多かった一方、買主側は「古いRCを壊すリスクが読めない」「アスベスト使用有無によって解体費が大きく変わる可能性がある」という懸念から前へ進めない状態が続いていました。

「ちゃんと調査してから検討したい」——アスベスト事前調査で可視化

そんな中、ある買主様が「事前にアスベスト調査を実施した上で検討したい」という形で具体的に動かれました。調査結果を踏まえてリスクを把握し価格条件を整理。「解体リスク込み」で価格調整を実施し、売主様にもご説明の上で双方納得の売買契約が成立しました。

契約不適合責任免責——「どこから買主リスクか」を明確に

今回の契約では引渡し後に建物内部・地中・解体関連で問題が見つかっても売主側は責任を負わないという「契約不適合責任免責」の条件で進めました。実際に解体後は基礎部分の解体費が想定以上にかかったようですが、それも踏まえた価格設定でした。引渡し後は3棟の分譲住宅用地として再活用され建売住宅も比較的スムーズに販売。「事業として成立した土地」でした。

この事例から学べること

• RC築古建物付き土地は「解体リスクの可視化」が成約のカギ——アスベスト事前調査でリスクを数値化することで、価格調整・免責特約の根拠になる
• 「リスクがある＝売れない」ではない——その立地が魅力的なら免責条件でも成立する——好立地の土地はリスクを価格に織り込んだ形で成立するケースがある
• 売主と買主の「リスク分担」を契約で明確にすることがトラブル防止の基本——「どこまで売主負担か・どこから買主リスクか」を曖昧にすると後から大きな問題になる
• 大型RC・社宅・工場などの特殊建物は一般仲介とは異なる売却戦略が必要——ターゲットの絞り込み・解体費試算・法的リスク整理が成約の前提となる

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