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【アパートを売りたい】春日井の築古アパートを相続したが、修繕費や税金が高い…

「相続した築50年の木造アパートをどうしたらいいのか…」
そんなお悩みはありませんか？ 春日井市内でも、昭和40～50年代に建てられた2階建てアパートを見かけることがありますが、年数が経過した物件は修繕費や固定資産税など、維持コストがかさみがち。さらに今後も空室や大掛かりなリフォームのリスクを抱えるとなると、果たしてこのまま所有し続けるべきか、それとも売却したほうがいいのか頭を悩ませている方も少なくありません。

今回は、実際に築古アパートを相続したDさんの事例をもとに、古いアパートの売却に関するポイントをわかりやすく解説します。修繕費や税金を考えて早めに売却するか、新たに建て替えて賃貸経営を継続するか…迷っている方はぜひ参考にしてください。

相談事例：Dさんのアパートの概要

• 所在地：JR春日井駅から2km圏内
• 建物：昭和49年築、木造2階建（2DK×4戸）
• 築年数：約50年
• 土地面積：50坪ほど
• 入居状況：4戸のうち2戸が入居中（2戸は空室）
• 賃料収入：月8万円（年96万円）
• 固定資産税：年10万円
• 修繕歴：大規模メンテナンスはほぼ未実施
• 借金：なし

Dさんの場合、現状でも毎月家賃収入がある程度入ってくるものの、伸びすぎた樹木の伐採や給湯器の故障など、細かな修繕費が重なってきたのが悩みでした。さらに「今後は屋根やベランダなど大規模なメンテナンスも必要かもしれない」「入居率が下がれば収入が減る」など、不確定な要素が多いのも不安材料になっていました。

アパートを手放す理由はなぜ？

1. 修繕費の負担が大きい

築50年ともなると、外壁や屋根はもちろん、水回りや設備も老朽化が進んでいます。空室を埋めようとして内装リフォームをしようにも、それなりの先行投資が必要。
**「投資した費用を回収するまでに、さらに古くなってしまうのでは？」**というリスクを考えると、積極的に資金を投入しづらいのが現状です。

2. 将来的な空室リスク

春日井市は名古屋からのアクセスも良く比較的人気のエリアですが、少子高齢化や需要の変化で、今後はさらに空室リスクが増える可能性も。築古アパートとなれば競合物件に劣る部分が多く、入居付けに苦戦するシナリオも現実味を帯びてきます。

3. 建て替えコストの上昇

「いっそ新築アパートに建て替える手もある」という考えもありますが、建築費はこの数年で1.5倍以上に高騰しているとも言われます。実際に建て替えた後も、10年・20年先の修繕コストや賃料下落を見据えると、簡単には踏み切れないのが正直なところです。

4. 相続後の負担を軽減したい

アパートを相続したということは、今後の管理責任や税金の負担もすべて背負うことになります。本業や家族の事情で忙しい方にとって、アパート経営を続けるのは大きなストレス。売却してすっきり現金化するほうが安心だと考える人も多いです。

いま売るならいくらになる？アパートの査定方法

築古アパートの価格査定には、主に以下の2つの方法があります。実際には「収益還元法」と「積算法（取引事例比較法）」を組み合わせて総合的に判断します。

1. 収益還元法

「物件が生み出す家賃収入（＝収益）」をベースに価格を割り出す方法です。投資家は「どのくらいの利回り（％）で運用できるか」を重視するため、築年数や修繕状況、立地条件によって求める利回りが変わります。

• 年間賃料が200万円で、投資家が求める利回りが10％の場合
  → 200万円 ÷ 0.10 = 2,000万円
• 利回りが5％なら
  → 200万円 ÷ 0.05 = 4,000万円

一見、利回りの数字を少し変えるだけで大きく価格が変動するため、築古アパートほど買い手が高い利回りを要求しがちになります。その分、売却価格は安めに設定せざるを得ないケースもあるのです。

2. 積算法（取引事例比較法）

土地と建物そのものの価値を近隣相場から積算して算出します。築年数がかなり経っている建物は価値がほぼゼロと見なされる場合が多く、実質的には土地の値段だけが査定のベースとなります。

• 例：土地相場が坪40～45万円 × 50坪 = 約2,000～2,250万円
• ここから解体費用（200～300万円）を引き、トータルで2,000万円前後になることが想定されます。

Dさんのアパートはどのくらいの値段になる？

Dさんのケース（年間賃料96万円・空室2戸・築50年）だと、「空室を埋めればさらに収入を増やせる」という可能性はあっても、買い手側からすれば「古い物件への修繕リスクは大きい」と見られるのが普通です。

• 満室想定（年賃料192万円）で利回り10％
  → 1,920万円が理論値
• ただし実際には
  修繕リスクや空室率を考慮して、利回りを12～13％以上求められることも。そうなると売却価格はさらに安くなるかもしれません。

結局、不動産の価格は需要と供給によって決まります。築古アパートの場合、買い手は「投資家や買取業者」が中心となるため、オーナーにとっては“厳しい査定額”が提示される可能性も高いのです。

アパート売却の３つのパターン

1. 入居者付き（オーナーチェンジ）で売る

入居者をそのまま引き継いでもらい、現状の賃料収入が得られる物件として売却する方法です。

• メリット：売却後すぐ家賃収入が入るため、投資家にとっては魅力的
• デメリット：築古の場合、高い利回りを求められ売却価格が安くなりがち

2. 空き家・更地にして売る

「入居者を退去させ、建物を解体する」などして土地として売却します。

• メリット：マイホーム用の土地として幅広い買い手を探せるため、売れる価格が上がる可能性が高い
• デメリット：入居者の立退き交渉や解体費用が必要。時間やコストがかかる

3. 業者に買い取ってもらう

早期の現金化を重視したい場合、不動産会社や買取専門業者に直接売る方法があります。

• メリット：売却までの手続きがスピーディー
• デメリット：土地相場の5～6割程度など、大幅に安値で買い叩かれる可能性が高い

立ち退き交渉と売却タイミング

「空き家にしたほうが高く売れる」とわかっていても、実際には入居者に立退きをお願いする必要があります。これには時間もかかりますし、状況によっては立退き料の負担も生じます。

• 交渉のコツは「十分な説明と誠意ある対応」。入居者さんにとっても住まいが変わることになるので、簡単には了承してもらえません。
• いずれ引っ越しを考えている人もいるかもしれませんが、タイミングが合わないと半年～1年以上かけて根気よく説得する必要がある場合もあります。

Dさんは「入居者が自発的に退去したタイミングで本格的に売ろう」と判断し、立退き交渉は行わず、現状維持で最低限の修繕を続ける方針にしました。高く売れる可能性を残しつつ、無理なく管理を続ける選択です。

「今売るか、もう少し待つか」で迷うあなたへ

１．アパートを手放すメリット・デメリットを考える

• メリット：相続後の管理負担や修繕コストから解放される、まとまった資金を確保できる
• デメリット：家賃収入の手放し、思い出のある不動産を処分する心理的ハードル

２．不動産会社や税理士に相談する

売却価格の査定や相続税、譲渡所得税など、専門家の意見を聞いて判断材料を増やす

３．将来のプランをイメージしよう

• 子どもに継がせたいか？
• 将来的な建物の老朽化による管理や修繕の負担をどうするか？
• いざ売るとして立退きの手間やコストはどのくらいかかるか？

こうした要素を総合的に検討して、「どのタイミングで、いくらぐらいで売るのがベストか」を見極めることが大切です。

まとめ：アパート売却で失敗しないために

• 築古アパートは修繕費や将来の空室リスクが増大しやすい
• 現状の賃料収入（オーナーチェンジ）で売るか、空き家にして土地で売るかで大きく価格が変わる
• 売却には立ち退き交渉や解体費用など、時間やコストがかかる場合がある
• 高値で売却したいなら、早めの情報収集と計画が重要

Dさんは「入居者が自然退去したら売る」という選択を取りましたが、もし今すぐにでも現金化したい・相続したアパートを早急に整理したいという場合は、オーナーチェンジとして売り出したり、買取業者に相談したりするのも一つの方法です。
ただし、どういう売り方をしても需要と供給のバランス次第で価格は変動し、築古アパートでは利回りを重視する買い手が多い分、査定は厳しめになりがち。 だからこそ、「いざというときに慌てないように、早めから選択肢を把握しておく」ことが大切です。

春日井でアパート売却を考えるなら

相続したアパートの売却や立ち退き交渉、リフォームや大規模修繕の要不要など、迷われている段階でも構いません。春日井シティ不動産までお気軽にご相談ください。あなたの物件に合った最適なプランをご提案します。

POINT: 築古アパートであっても工夫次第で売れる価格は変わります。

• 入居者の扱い（オーナーチェンジ or 空き家）
• 解体やリフォームの有無
• 不動産投資家向けのPR方法

これらをうまく活用すれば、将来の不安や管理コストから解放されつつ、納得できる条件でアパートを手放すことができるでしょう。

一歩踏み出して「自分に合った選択」を

相続アパートを放置していると、建物の老朽化が進んで資産価値がさらに下がってしまう可能性もあります。かといって修繕費をかけても十分なリターンが得られるとは限りません。
不動産を売却するタイミングや方法は人それぞれ。大切なのは、“今自分がどうしたいのか”を明確にすることです。迷ったときは専門家に相談し、しっかり検討したうえで前に進むのがおすすめです。

「売るべきか、持ち続けるべきか…」この迷いを解消するためにも、まずは情報収集とプロのアドバイスをぜひ活用してみてください。

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