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「知人に貸しているマンションを売りたいんです」

グローリアス春日井鳥居松町の売却依頼です。住まなくなったマンションを知人へ賃貸していましたが、家賃収入のほとんどが住宅ローン返済に消えていく状態でした。「早く売却してローン完済・身軽になりたい」というお気持ちでした。

「賃借人付き」で売るか「空室」にして売るか

賃貸中マンションの売却には大きく2択があります。①賃借人付きのままオーナーチェンジで売る、②空室にして一般向けに売る——です。居住用マンションは「自分で住みたい人」の購入ニーズが圧倒的に多いため、空室なら売却価格が高くなりやすいです。オーナーチェンジは投資家向けになるため相場より2〜3割程度安くなるケースも少なくありません。今回の売主様はローン残債完済を優先したいため「どうしても空室で売りたい」状況でした。

最初の立退き打診は拒否——「人間関係を壊さない」対話を継続

賃借人様へ退去のお願いをしたところ最初は拒否という形でした。こういう案件で重要なのは「無理に押し込まない」ことです。急かせば余計に話がこじれます。今回はすぐ結論を求めず、関係を維持しながら地道に話し合いを継続しました。

1年半後、転職タイミングと購入希望者が同時に現れた

約1年半後、賃借人様から「転職することになった。条件次第では退去を考えてもいい」という話が入りました。偶然にも同じ時期に「このマンションを買いたい」という購入希望者も現れました。「売却タイミング」と「退去可能タイミング」が重なったのです。立退料を含めた条件を整理し、売主様にもご理解いただいた上で合意成立。立退き後は希望価格帯で成約・住宅ローンも完済できました。初回相談から約2年の取引でした。

この事例から学べること

• 賃貸中マンションは「空室にしてから売る」方が価格が大幅に有利——オーナーチェンジ売却は2〜3割程度安くなるケースがある。時間をかけても空室化を優先する価値がある
• 立退き交渉は「人間関係を壊さない」ことが最重要——無理に押し込むと感情的対立になり長期化する。継続的な対話と相手の状況変化を待つことが重要
• タイミングが重なる瞬間が必ず来る——長期的に動き続けることが重要——転職・退職・生活変化など、賃借人側の事情が変わるタイミングを逃さないことが鍵
• 賃貸中不動産の売却は「賃借人・売主・買主・感情・タイミング」が絡む複雑な取引——感情的対立にならず丁寧に進めることが最終的な成功につながる

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