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「更地渡し」と「現状渡し」で変わる、解体の責任と費用

古家が建ったまま売られている土地、見かけたことはありませんか？
新築を建てたい買主にとっては「この古家、誰が壊すの？」という疑問が浮かびます。

今回は、不動産売買の現場でよくあるこの疑問――
古家の解体は売主と買主のどちらが負担・対応すべきか？
について、具体的な条件ごとにわかりやすく解説します。

■ 基本の考え方：契約条件で決まる！

古家付きの土地を売買する場合、その建物を壊すのは「更地渡し」なら売主、「現状渡し」なら買主です。

• 更地渡し（さらちわたし） → 売主が解体して更地にして引渡し
• 現状渡し（げんじょうわたし） → 買主が現況のまま引き取り、あとで自費で解体

それぞれのケースをもう少し詳しく見ていきましょう。

■ 更地渡しの場合：売主が解体する

「更地渡し」の条件で土地を売る場合、古家の解体は売主の責任となります。
解体費用もすべて売主が負担します。

▼ 売主が行う具体的な内容

• 建物の解体
• 地中基礎や配管の撤去
• 門扉・ブロック塀など外構の解体
• 建物滅失登記の完了（建物が法的に存在しない状態に）

これらを土地の引渡し日までにすべて完了させるのが一般的です。

■ 現状渡しの場合：買主が解体する

一方、「現状渡し」で契約した場合は、古家の解体は買主の責任・費用負担となります。

買主は、土地の引渡しを受けたあと、自分で解体業者を手配して建物を撤去します。

▼ 現状渡しでの注意点

• 解体費用がかかる（目安：100～200万円以上）
• 追加費用が出る可能性（アスベストなど）
• 近隣とのトラブル（騒音・振動など）
• 家具や家電などの残置物も処分が必要

特に残置物（家具・ゴミなど）を誰が処分するかは事前にしっかり確認しておきましょう。

■ 「更地渡し」か「現状渡し」かはどう決まる？

これは原則として売主が決める条件ですが、現実的には次のような背景があります。

【売主目線】

• 現状渡しなら解体費用が浮く → 一見お得
• ただし、買主が見つかりにくくなるデメリットも

【買主目線】

• 更地渡しなら安心・即工事スタートできる
• 現状渡しだと追加費用やリスクを負う

結果として、多くの売主は「更地渡し」で売ることを選びます。
実務上も「更地渡し」が一般的です。

■ 売主はいつ解体すればいい？

「更地渡し」の場合でも、売買契約を結んでから解体するのが基本です。
事前に解体してしまうと、以下のようなリスクがあるためです：

• 解体後に売れなければ、固定資産税が高くなる（建物があると軽減措置あり）
• 解体費用が先に出てしまう（資金的に負担）

契約後～引渡しまでの間に解体工事を済ませ、売買残代金で精算するのが無理のない方法です。

■ 更地渡しがやっぱり安心！

土地購入を検討している買主の皆さんへ。
できる限り「更地渡し」での購入をおすすめします。

万が一「現状渡し」でしか売られていない土地でも、

• 「更地渡しなら買います」
• 「解体費用分を値下げしてください」

などの交渉の余地があります。

それでも現状渡しで購入するなら、事前に解体業者の見積もりを取り、
アスベストや土壌汚染など高額になる可能性のあるリスクを把握しておくことが重要です。

■ 売主にとっても更地渡しの方が有利？

「現状渡しで売れれば得じゃないか」と思われるかもしれませんが、実際はそう単純でもありません。

• 買主が敬遠して売れにくくなる
• 価格交渉されて結局トータルでは大差ない
• 解体費用分が土地価格に織り込まれて減価される

むしろ「更地渡しで気持ちよく取引」したほうが、早期売却・スムーズな取引につながります。

■ まとめ：基本は「更地渡し」、安心と信頼の取引を

売主としては、更地渡しが主流で売りやすい！

買主としては、更地で買う方がリスクが少ない！

契約前には、必ず条件（渡し方・解体責任）を確認してください。

不動産売買は「信頼と誠実さ」があってこそ成り立ちます。
お互いに気持ちよく納得できる条件で取引することが、後悔のない不動産取引の第一歩です。

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