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解体か？再活用か？ 借地上の貸店舗に新たなテナントが決定

小牧市岩崎にある貸店舗にて、新たなテナントとの建物賃貸借契約が成立しました。
今回は、借地上の建物という制約がある中でも、収益性を高めて貸し出すことに成功した実例をご紹介します。

ご相談の背景

この物件は、約10年間、個人病院のテナントとして貸し出されていましたが、病院の撤退により空室となり、貸主様から「次の借り手を探してほしい」とのご相談をいただきました。

ただし、問題はこの建物が借地上に建つものだったこと。
もし新たな借り手が見つからない場合には、建物を解体し、地主に更地で返還するという選択肢も視野に入れていたとのことです。

現地調査と収支状況の確認

物件を調査してみると、

• 土地は200坪超で広い駐車場つき
• 建物も事務所・店舗利用が可能で状態も良好
• しかし、これまでの家賃設定が安すぎる

という実態が見えてきました。実際、借地料と固定資産税を支払うと、ほぼ利益は出ていない状況だったのです。

「壊すより貸す」判断と提案

私は「このまま解体するのはもったいない」と判断しました。

このエリアの需要や物件のポテンシャルを考慮すると、旧家賃の1.2倍〜1.5倍の賃料でも十分テナントは見つかると予想。貸主様に提案し、了承をいただきました。

併せて、地主からも引き続き建物を貸すことについて承諾を得ることができたため、旧家賃の1.5倍の条件で新たなテナント募集を開始しました。

募集から成約まで

募集を開始すると、予想通り多方面から反響がありました。

• 美容院として使いたいという問い合わせ
• 自然食品店としての活用を検討する相談
• 事務所利用を希望する企業からの問い合わせ

最終的に、事務所として活用したいという法人から申込みが入り、成約となりました。
募集開始から約2か月でのご成約です。

成果とポイント

今回のケースでは、以下のような点が成功のカギとなりました：

• 現状の賃料が安すぎたことに着目
• 借地であっても建物の収益力を最大化する戦略
• 解体という“損”を回避し、賃料アップで“利益”を確保
• 地主との関係性を重視し、事前に承諾を得た丁寧な段取り

結果として、貸主様にとっては解体して土地を返すよりも、はるかに収益性の高い選択肢となり、ご満足いただくことができました。

おわりに

借地の上に建つ建物であっても、視点を変え、収支を見直し、正しい条件設定をすれば十分に活用可能です。

今回のご依頼、誠にありがとうございました。
今後も「貸すか壊すか迷っている」「収益改善を図りたい」という方のご相談をお待ちしております。

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