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税金だけで数百万円の差が出ることもあります

「親が元気なうちに実家を売るなんて、さすがに言い出せない…」
そんなふうに感じる方、多いのではないでしょうか。

住み慣れた家を手放すことは、ご本人にとっても大きな決断ですし、住み替えの手間や気持ちの整理も簡単ではありません。

とはいえ、「相続してから売ればいい」と思っていたら、税金の仕組みの違いで数百万円の損をする可能性もあるんです。

今回は、実家の売却相談をいただいたお客様のご質問を取り上げます。

ちょっと極端な仮定となりますが――
「親が元気なうちに実家を売って現金を相続する」ケースと、
「相続してから実家を売る」ケースで、どれくらい税金の差が出るのか？
損得だけにフォーカスして比べてみました。

【比較の前提条件】

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：古すぎて不明 → 概算取得費5%（＝150万円）
• 長期譲渡（5年超保有）
• 相続財産はこの実家のみ → 相続税は非課税（基礎控除内）

※ 相続税の基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
（例：子1人なら3,600万円までは課税なし）

【ケース①】親が生前に売却 → 現金で相続

• 実家を3,000万円で売却
• 「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用 → 譲渡税ゼロ
• 手元に残った3,000万円を現金で相続
• 相続税も非課税 → 税金ゼロで資産を引き継げる

【ケース②】相続してから売却（控除が使えない想定）

• 相続後に3,000万円で売却
• 「空き家3000万控除」が使えない（条件外）と仮定
• 譲渡所得＝3,000万−150万＝2,850万
  → 譲渡税（約20.315%）＝約579万円

【比較結果（図解付き）】

税金だけで、約579万円の差が出ます。

※今回の比較では、あえて売却時にかかる仲介手数料や登記費用などの諸経費には触れていません。
なぜなら、どちらのケースでもある程度はかかるため、「税金の違い」にテーマを絞って比較しました。

【補足】「空き家3000万円控除」が使えるのはどんな場合？

相続後に「空き家を売る場合」でも、一定の条件を満たせば
3,000万円の特別控除が使えることがあります。代表的な要件は以下のとおり：

• 昭和56年以前に建てられた旧耐震の戸建て住宅
• 相続開始時に空き家で、他人が住んでいない
• 解体または耐震改修をして売却
• 売却価格1億円以下
• 相続から3年以内の年末までに売却
• 貸したり住んだりしていない

意外と条件が厳しく、マンションや同居歴があると対象外になるケースも多いため、あてにしすぎないのが現実的です。

【現実には、親が元気なうちに売るのは簡単じゃない】

ここまで読んで、「言うのは簡単だけど、そんなにうまくいかないよ」と思われたかもしれません。
そのとおりです。

親の同意が必要で、住み替え先の問題もあり、感情面のハードルも高い。
それでも、「こういう選択肢もある」と知っておくだけで、いざというときの判断が変わってくることもあります。

まとめ

• 税金だけで見れば、「親が元気なうちに売って現金を相続する」方が明らかに有利
• 相続してから売ると、控除が使えなければ税金で数百万円損する可能性あり
• ただし、現実にはすぐに動けない事情もあるため、「知識として持っておく」ことが大切

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